认为开发商的保值承诺，有演变成直接大幅“甩卖”的可能

　　长江商报消息 昨日，武汉市房地产交易管理中心发布了高档楼盘“降价补差价”情况调查。调查称，作为被调查对象的某楼盘推出的“降价补差”活动，直接原因与该项目的控股母公司的金融现状有关。

　　据了解，这也是武汉官方首次对楼盘的降价补偿活动进行调查。

　　高档楼盘突然“降价补差”

　　今年4月28日，武汉楼市出现“降价补差价”活动。此后，不少楼盘纷纷跟进，“无条件回购”等促销活动此起彼伏，但参与楼盘均为中低档。8月6日，上述楼盘推出“降价补差”活动，这是武汉公开作出此类承诺的高档楼盘之一。

　　“从市场整体情况来看，这些大公司的项目在武汉432个房地产开发项目中占据的份额不大，且目前降价补差还是小范围的个别性事件，但这些大公司均是开发商中的领军企业，不排除其引发多米诺骨牌效应，造成楼市动荡。”武汉市房地产交易管理中心市场分析师张嘉东表示，对当前的楼市进一步加强调研，尤其是加大对品牌公司的长期专题调研，能有效避免隐患发生或者事态扩大。

　　据介绍，上述楼盘是所属集团于2005年斥资开发的高端项目，目前二期售价10000元/平方米。其一期楼盘已经在去年销售完毕，回笼资金16亿元。“从基本面上看，它的销售业绩斐然。此次高调宣布降价补差，不能不令人关注。”张嘉东说。

　　母公司急需大笔资金

　　调查显示，上述楼盘加入“降价补差”活动已有先兆。7月24日，知名投资评级机构——穆迪投资者服务公司调低了对控股母公司的评级。其下调理由是控股母公司资产负债表的流动资金转弱，缺乏已承诺的融资安排来应付未来数月的到期债务和庞大资本支出。

　　业内人士称，该公司在2008年下半年要为数十亿元人民币的土地、营运及贷款利息提供资金，这些成本来自今年较早前的土地收购，以及该公司所订立的2008年房地产销售目标,此目标比去年高出80%.

　　“母公司在9月前必须融资3亿美元以上来度过燃眉之急，武汉公司必须尽快寻找到快速回款的路径。”张嘉东告诉记者，截至8月31日，上述楼盘回笼资金2.58亿元。但按照9月母公司急需回笼30多亿元人民币的总量来看，现阶段成果只能算合格。

　　降价补差　“一石三鸟”

　　除了回笼资金，稳定军心也是当务之急。

　　据了解，上述楼盘一期和二期的定购客户有三分之一是外地客户。“这些外地购房者对房价颇为敏感，近段时间全国楼市掀起降价风，对他们肯定会产生一定的辐射力。从维护既有客户的角度看，公司需要一场高调的营销推广来稳定军心。”张嘉东说。

　　武汉市房地产交易管理中心的统计数据显示，今年1-8月，武汉楼市销量和资金回笼量同比下降40-50%，楼市在震荡盘整了大半年后，进一步压缩了市场空间。武汉大、中、小开发商均或多或少的出现了“资金缺血”症状，没有谁能独善其身。

　　调查报告称，从现在购买到竣工约有1年时间，正是武汉楼市厮杀最激烈的时候，上述楼盘的“降价补差”其实是一石三鸟之计——既保证了预售款全部回笼，又为其赢取了宝贵的战略时间。同时，还为后期可能的真实降价打下伏笔，把降价可能引发的负面因素降为最低。

　　调查称“补差”或引发“自行杀跌”

　　目前，万科已在全国范围内祭起“降价大旗”，其他以住宅为主的开发商，大多面临被迫降价、转卖项目、合作开发等的抉择。

　　张嘉东说，从目前形势看，具有上市公司背景的品牌开发商更易受现金流的影响。

　　业内人士认为，　“降价补差”营销自救活动，有利于帮助开发商暂时解除当前面临的问题，引发市场关注，在疲软的楼市中占据主动地位，从而抢占市场份额。

　　但在目前楼市观望浓厚形势下，这类“降价补差”活动面临的舆论褒贬不一，开发商很可能进入“再降价就再补差”的“自行杀跌”循环中，而开发商越是表明降价，购房者越将继续观望。

　　调查最后认为，目前，全市开展各类降价活动的楼盘比较多，开发商在销售困难和“金九银十”购房传统旺季来临情况下，“降价补差”这类保值承诺有演变成直接大幅“甩卖”的可能。