【专题】焦点宁波房地产网现场直播第六届家博会

　　

　　国家信息中心经济预测部发展战略处处长高辉清发表演讲

　　现在我们正在宁波国际会展中心会议楼二楼多功能会议厅参加2008中国(宁波)房地产创新论坛，此次会议由焦点宁波房地产网全程直播!

　　时间：4月12日14：00---17：00

　　地点：宁波国际会展中心会议楼二楼多功能厅

　　现场直播：焦点宁波房地产网

　　参加对象：

　　各级领导、中外来宾、公众、记者等

　　议程：

　　1、14:00-14:10 市科协副主席钱爱民介绍与会嘉宾

　　2、14:10-15:30 国家信息中心经济预测部发展战略处处长高辉清演讲

　　3、15:30-16:50 建设部政策研究中心主任陈淮演讲

　　4、16:50-17:00 创新大奖的颁发

　　◆以下为直播图文实录◆

　　【主持人】：各位来宾女士们，先生们，下午好，由中国家博会组委会、中国房地产创新组委会共同举办的2008年中国(宁波)房地产创新论坛分论坛现在开始。

　　首先我介绍出席此次论坛活动的嘉宾：

　　国家住宅建设部研究中心主任、清华大学博士生导师

　　国家信息中心经济预测部发展战略处处长高辉清先生

　　出席此次活动的还有中国国际家居博览会组委会负责人、宁波市房地产协会负责人，以及各位媒体的朋友们，也欢迎你们!

　　首先有请国家信息中心经济预测部发展战略处处长高辉清先生就国家的金融政策和房地产业的对策进行演讲。大家欢迎!

　　【高辉清】： 非常荣幸有机会来到美丽的宁波市!因为我们国家是信息中心，是国家发改委的信息中心，我们都知道，在国务院中心不管对经济也好，还是对房地产也好，都是很有权威的研究。这里我抛砖引玉，和大家交流一下。

　　谈到这个经济和房地产的影响，大家都知道，最近发生的次级债的影响，也是很大的事。次级债的危机，实际上就是房地产的危机，由于这个房地产出事，导致全世界都着凉了，大家现在都预测了，可能到明年中旬的时候全世界的经济才可能缓和过来，我的判断是次级债对世界的影响至少是三五年的时间，这就说明房地产和宏观经济联系的非常的紧密。前段时间我看过的数据说，美国有60%左右的经济GDP来自于房地产家居业，中国的数据可能不是和权威，但是我相信直接或者间接影响也在30%左右。

　　

　　国家信息中心经济预测部发展战略处处长高辉清

　　谈到宏观经济大家都知道，前段时间开了两会，开两会的时候新闻招待会的时候，总理曾经说过，这段话全世界都引用，他说现在中国的经济是历史上最困难的时期。当时我在网上做核心的解读，我听这话，我想股市肯定会跌了，因为总理是一个很慎重的人，说中国出现了经济最困难的事情，这个我觉得中国经济最困难，这是一个基准的问题，我们中国经济最困难，也不会比文革的时候困难，所以我们要了解到底困难在什么地方。关于这一点，股市暴跌也是有一个很重要的背景，就是所有的背景就是因为这句话，所以再低的价位也把股票往下卖。所以我在基金公司讲课的时候，我说有必要澄清一下，这个困难到底是什么，困难有一个标准，这个标准是什么标准?我个人认为这句话的对和错要建立在和总理上一任的五年相比，这句话是正确的，但是这五年是改革开放，中国历史发展最好的五年，换句话说你和最好的相比，你永远是困难，所以从这个角度来讲，肯定对中国今天的走向把握的更权威一些。

　　过去五年我们发展到底好在什么地方?我这里有一个引言，这几句话都是我从媒体上引过来的，第一个是说“新千年以来，它是世界经济的最大拉动力量”，“它对欧洲国家的经济构成了巨大的威胁”，“如果说新加坡是一支小猫，它就是一直打响”，这些话要是放在过去，我们一听这些话肯定是说美国的，但是现在恰恰说的是中国，这些话都共同说了一个国家，那就是中国。所以光看这些话，我们中国过去五年发展到什么程度，这一点的话。

　　简单的说07年我们到底取得了什么程度?一个是国力强了，03年以来，我们连续保持快速的增长，高于过去水平0.8个百分点，而且经济总量按照预测，去年可能就超过德国称为世界第三，大家都这么预测，但后来大家发现一个问题，漏了一个很重要的变量，就是欧元的升值速度比人民币的快，所以我们还没有超过德国，但是今年来看已经超过了德国，明年后年就有可能超过日本了，这样的话中国的经济实力是快速的增长。

　　第二是老百姓富了，这个我相信我们浙江的老百姓是真正的富了，从全国的角度来讲，我们过去经常反思改革，改革了30多年，经济增长那么快，为什么穷人还很多，但是近几年以来，这个格局发生了变化，前两年我们GDP的发展速度尽管很快，但是没有老百姓收入增长的速度快。

　　第三是社会发展，有一些历史性的事情，比如农业税，我们取消了农业税，还有在社保方面，也是取得了很大的变化。

　　第四是进入了转轨时期，一个是经济结构的转型，第二是经济与社会的协调转型，落实科学社会发展观的转型。目前来看，是我们重化工业发展的转型阶段，目前我们社会的几个发展百分点都是来自服务业。我觉得最大的一个调整，就是节能减排这一块，这一块尤其对我们建筑行业，我相信将来也是一个影响很重大的行业，因为我们这个所谓的历史建筑这一块，肯定是一个发展的趋势。但是节能减排在什么方式下出现呢?第一是在我们本身是重化工业的中期阶段，第二是没有可借鉴的情况下，别的发达国家都已经完成了工业化以后，那么中国是需要大量的消耗资源的时候开展了这个活动，而且很多准备工作根本就没有到位，包括一些统计方法、计量方法等，都不知道怎么办，在这种情况下我们推节能减排，而且去年开始，一些指标都往下走，GDP也是出乎意料的往上走了，我个人觉得这是非常不容易的。

　　那么简单的说了一下，在过去，我们确实发展的很快，相对那么快的速度，相对那么好的发展质量，那么我们今年确实会有些困难。但是谈到对今年的预测，我就想起了我们前几年的教育，从03年开始几乎国内外的发展专家也同样会犯一个错误，每次都会这个GDP都会下降，但是每次都上涨了，这个对我困扰了也很久。每次预测不准，为什么不准?原因在什么地方?

　　应该来说，对这个预测不准，除了搞研究的人员来说，我们也可以从很多的政府行为里面看到，这个我觉得非常的奇特的是，去年上个五年我们经济确实是最好的，如果按照西方经典的经济学理论来做衡量标准的话，四大调控目标，经济增长、物价、就业、国际收支，而且在低物价的情况下实现，别人都认为是不可思议的奇迹，但是在这个奇迹背后我们发现很多混乱的现象，比如我们的宏观调控经常有很多相互矛盾的事情出现，比如最早的时候03年的时候房地产市场就列为调控的范围里面，但是一直到现在我们很难说房地产领域需要调控，因为中央的很多政策都是打架，光是在房地产政策就有很多打架的，还有其他的方面，比如直通车的问题，这些一系列的事情都说明不管这个学界还是政府，整个宏观调控部门都是这样，对整个宏观经济的认识不是非常的清楚。

　　那么为什么认识不太清楚?得出一个结论，就是由于限制的背景，限制中国经济运行的背景，这个背景不仅影响了过去的五年，还有可能影响我们很多年，那有哪些背景呢?

　　第一我认为中国的经济进入了一个运行中长周期，它的长度在25年左右，那么在这样一个周期里面，整个经济的增长可能也就十多年。这个判断也是一个比较普遍的判断，当年在03年在南方的时候，我在一些刊物上也写了一些很有意义的话题，就是我们国家就进入一个中长期发展的周期。而实际上这个背景，而在座的房地产行业有关系。比如万科，当年02年的时候，万科在全国市场非常冷的时候，万科就到全国各地就拿地去了，所以他到北京来的时候，我们就问了这个问题，他当时就跟我们说，根据我们的研究，当人均GDP进入1000美金的时候，房地产就要进入一个黄金发展期，而且这个要持久到3000美金左右，而那个时候正式我们人均GDP快到1000美金的时候。后来事实证明他的观点是对的，所以这个时候我就很佩服王石，这说明他也有一些超远的认识，他的观点确实是充满智慧的。

　　除了这一点之外，还有城市化的发展，改革开放的持续化，民营经济的快速发展，这些因素每一个因素都能持续增长十几年到二十几年，每一个因素都对经济产生持续的经济作为。比如我们的城市化，我们城市化现在还不到50%，但是从国际的经济来看，城市化至少要到72%以上，这个高速经济增长期才结束，现在才不到50%。即使到了70%，我们还有20个百分点，也就是说光是城市化这一块，对GDP的推动作用就有20多年的历史。

　　这个背景是一个很独特的背景，过去没有，未来也不会有。当然对中国来说，能不能到达胜利的彼岸，现在还有一个彼岸，那就是资源和环境的制约问题。如果我们不能在这个地方创新的话，中国本土的这个列车就是就在半途停下来了，还没有到发达国家就发展不下去了，那个时候可能就会面临一个比较悲观前景。所以现在发展节约型经济、发展循环经济，发展绿色建筑，这实际上也是涉及到我们长治久安的问题，当然这个报告的关系不大的。

　　第二个背景，这也是一个很独特的背景，从国际横向比较看，我们知道中国是一个巨人，但是它不是一个强人，它的身材很高大，但是不结实，这个就带来很多问题了。被人看你各自很大，就对你还害怕，第二又要求你承担责任，这样就导致了别人对你不习惯。现在这种不习惯不是纯粹的经济问题，但是已经影响到了我们的各个方面，尤其是经济方面。大家都知道，最近我们的奥运火炬到处被人抢，当然这个抢不完全是藏族人，很多都是国外的西洋人，这个实际上是一个背景的转化。我不知道大家有没有注意，在过去日本对中国是最坏的，美国是第二，欧洲人对中国始终不吭声。但是现在看，现在已经倒过来了，因为中国的发展已经影响了欧洲人的生活，这句话怎么理解?因为欧盟代表对中国人说的话，这是一个欧洲绅士对中国人发出的威胁。按照我们的理解，由于你中国人不要命的干活，中国人没有白天、没有黑夜的干活，使得我们无法生活了，所以我们要在西班牙烧你们的写字，让你们的人民币升值，抢你们的奥运火炬，这样的背景都是因为我们中国人成长的太快，以至于外界对你不适应，所以就产生了很多的摩擦，保证国际贸易上的摩擦。

　　第二方面就是自己对自己不适应，这个不适应体现在经济方面，就和我们前面讲到的，你现在都不知道我们宏观调控目标到底有一个什么体系都不清楚，如果按照西方的标准，我们做的非常优秀，但是说实在话，很多人评价发改委的调控成绩，都有争议，我们应该建立什么样的宏观调控体系，为了这个体系应该有什么样的机构来配套，我想这也是政府大规模改革的一个原因，就是探讨我们的管理机制和我们的需要，但是到目前为止，也还是不是很清楚，所以出现很多政策经常打架的情况，这都是一系列的问题。

　　那么在这种情况下，我们很有一些政策，第一是长期问题短期化。现在我们的宏观调控有很多非经典的理论，比如说节能减排，促进区域经济发展，促进经济增长方式的改变，那么这一系列的任务，都是一些长期的任务，但是现在成了我们宏观调控短期的重点。为什么会出现这个问题?就是因为长期问题短期化，有很多问题可以一直拖到不解决，但是到了一定的程度必须解决，不解决的话这样的辉煌就不会再来了。现在中国很多的问题就到了这个界限上，现在不做未来就回不来了，就像环境污染的问题，现在你还不做，将来子孙万代为了治理环境治理的代价比现在大更多了，所以你短期比较做，这样一做的话，它的任务难度就很大了，而且它的任务和过去完全不一样。

　　第二个是经济问题社会化。这个可能大家都能够感受得到，但是不一定能够意识到。举例来说，这几年我们经济最困难的要调控的是三过问题，一个是流动性过多，投资过大，外贸顺差过大。由于你投资多了，产品消费不了肯定出口，出口多了外贸顺差多了，这样储备多，人民币配套资金多了，国内的钱就多了，这样国内的投资就多了，这样一直没有解决经济的核心问题，核心的问题就在社会层面上。你在国民财富的分配上面，老百姓分的钱太少了，分的蛋糕太少了，如果你把更多的钱用于老百姓消费的话，这样投资就不会过剩了。这个问题不是经济问题，实际上是一个社会问题，甚至是一个整治层面的问题。很多经济的问题都是根源于社会层面上。这样一来，宏观调控近来的就非常的困难。

　　第三是国内问题国际化。由于这一轮宏观调控是发生我们加入WTO以后第一轮的上升期，所以它出现的很多问题和过去不一样，最大的特点就是出现国内问题国际化。比如物价的问题，现在大家都知道这一轮的宏观调控，就是现在的通货膨胀那么好，很多领导人不高兴，那么问题在哪?这个不是我们的，是全世界的问题，你作为中国来说，你不能消灭世界的问题，就不能消灭中国的问题，因为这不是你能做的事情。所以这就使得很多的问题无法处理，或者不能处理。

　　所以在这样的情况下，我们的经济越调越高，第一是难以调控到位，第二调控是被对冲掉了，另外我们的经济增长冲动比较大，结合起来使得我们的宏观调控越调越高。

　　在这种情况下，我们今年的情况会怎么走?在谈预测的时候，先谈这两个月的数据，这两个月的数据实在是太恐怖了，这个对股民的体会是最深刻的。作为机构投资的，这么低的价格，你怎么还把股票卖掉了?他们说是没有办法，第一个原因是老百姓要赎回，没有办法只有卖好股票，差的股票接都没有人接;第二就是对经济看的太淡，总理说的是困难的经济，前两个月的数据比较差，所以他们认为可能进入熊市。

　　那么前两个月的数据，三月份的数据，最差的两个数据，一个是外贸数据，一个是工业增长利润数据，其他的数据都是很正常，尤其是投资，甚至有些加快。这两个数据，我们剔除一些特殊的因素，我们的经济增长依然是很好的。比如说外贸，我们一般春节的因素，单月的比较都是没有意义的，尤其是春节的因素，所以这个不是很比较。有一个很好的方式，就是把一二月份的数据加起来算，这样一看我们的外贸数据并不差，而且从现在的数据来衡量的话，今年三月份我们的外贸出口一下爆增了30%，实际上这是外贸自己吓了自己。第二是工业利润数据，这个数据我剔除了一下，最大的一个是雪灾，第二是价格增长很快，这两个因素影响的最大两个行业，一个是电力，一个是石化，把这两个因素剔除掉，这些重新算下来，增长了36.9%的利润。那么这样的话，根本就不用害怕。

　　第三就是物价的问题，你的利润下降的情况下，出口下降的情况下，价格还这么高，很多人认为会出现大的问题。那么物价70%是来自国外的成长，90%来自粮食和食品，从三月份的情况来看，这个问题也已经不大了，只有粮食价格保持平稳，这段时间又出现一些新的变化，因为全世界的粮食的基准价是泰国大米，印度出口的粮食也在控制，所以我们的粮食就害怕了，但是我们中国本身就是一个出口大国，我们的大米基本上都能满足需求。当然影响最大的就是豆油，这个都有的增长速度非常快，从价格的这个因素看，我们国内的影响不是特别的明显，而且未来的趋势比较好。

　　在这种情况下我们的经济存在哪些风险?这些风险为什么列出来?实际上是市场上关心的风险，很多人搞不清楚，这个美国次级债会对中国到底有多大的影响。我说直接影响基本上没有多少，很重要的理由，去年我们在美国出口的东西就已经下降了10%，我们去年对美国的出口已经下降了10%，但是我们的经过没有受到任何的影响，这说明美国市场对中国市场的影响，从增量上讲已经是微乎其微了，因为我们的增长现在主要是靠对越南、印度、非洲、俄罗斯这些新兴的市场，所以大不了美国再减少我们10%的出口，也不会有太大的影响。

　　那么这里有一个图(图示)就可以表明，美国的经济对中国的出口影响不会太大，而恰恰是大家预测，受次级债影响最严重的是发达国家，对一些没有掺和里面去的，都不会有太大的影响。

　　接着就是会不会出现生产过剩的危机。现在国际市场上需求量出乎意料的增长，实际上消化了我们很多过剩的产能，比如06年的时候全世界的钢产量的需求量增加了9%，但是很多的是被国际上的需求增长消化掉了。所以认为前面的生产过剩的危机可能性不大。

　　从以上的分析来看，我就有一个判断：第一物价由于受成本的未来的可持续发展的影响，不断的振荡上行是一个趋势，但是短期之内应该说，随着人民币的升值速度加快，随着国际市场的投机资本减弱，那么会使得我们的通货膨胀降低一下，而且有一个很重要的原因，2月份我们的物价是8.7%，3月份的我们物价还有8%以上，但是我们中央领导制订的规划是全年是4.8%。那么很多人觉得不可理解，上半年是8个点，那么下半年达到2个点左右，很多人都不理解。实际上这是有一个物价因素，到了下半年会快速的下降。今年上半年和下半年，如果我们今年上半年是8个点左右的话，那么翘尾因素会使得它下降到5个点以下。另外在国际方面，我认为国家油价、国际金价持续上涨的动力已经没有了，首先它们前段时间涨的那么快，因为全世界的经济比较好，第二是流动过剩。现在倒过来了，次级债的应该使得流动性下降，这样这种情况可能出现逆转。如果市场把这个库存的因素下降了，它的价格一定会下来的。

　　所以从这个角度讲，我们的物价形势即使不会超过4.8%，也不会高太多，还有后面大家关心的从紧的政策，到底怎样从紧，这个一看是经济怎么走，二看物价怎么走。

　　对于08年的展望，前面说到了物价，一季度会比较高，二季度会缓慢的下降，下半年会快速的下降。

　　第二是经济，从投资来讲，有一个因素，就是我们是换届年，从历史上讲只要政府换届的时候，经济都会进入一个增长期，但是有一个不利的条件，我们我们的企业利润率会快速的下降，所以这样一低效，加上前期的在建规模比较大，这样使得我们的投资会有所下降，但是下降的幅度不会太大。

　　消费应该是稳中有升，而且应该会保持较快的增长，这样对我们家居业来说，应该算是一个利好消息。

　　第三是出口。前面讲到，从外部的需求讲美国次级债的影响不会太大，当然对不同的行业影响不同。今年的问题不是很可怕，但是持续下去的话，现在我们的出口主要是新兴市场，如果你持续的衰退，这些价格一旦下去，他们的消费下去了，会对中国的经过产生影响，今年我倒是不是很担心。

　　所以总体来说，GDP应该会下降一些，至于下降多少，现在最悲观的预测是9.4%，那么具体的我就不做预测了，因为很具体的往往会出错。

　　那么接下来看对房地产的影响怎么样?可以分这么几块：第一是宏观调控政策的影响。我们知道，我们的宏观调控政策会从紧一些，可能这是一个不好的消息，但是最近国务院出的08年国务院工作要点，说是要防止经济过渡下滑，但是这就说明了中央确确实实还是担心的，担心中国经济会出现问题，而且客观的讲，我个人感觉这两个月以来就没有出台更严紧的措施，反而有一些放松了。那么在这种情况下，我们对今年的国内的需求就是一个利好，不是调控很严的话，全社会对房地产的需求会比较好一些。

　　第二从短期看，保经济可能高于保控制通货膨胀，现在就是两个方面，你不能同时抓两方面，所以美国就不抓通货膨胀了，欧盟现在在犹豫，中国现在说是在抓通货膨胀，但是现在实际上也是坚固另一方面，那么在这种情况下，我们的宏观调控政策至少在近期之内可能在紧中有点松。未来怎么变?过一段时间应该会比较明朗的。

　　那么从现在来看，我们各方面的政策都可能会有所松动，这样以防万一。如果你经济增长很快，物价高一些，这个问题不是很大，所以应该会选择先保经济。

　　那么对于中国房地产业的影响，总体来说会比去年慢一些，第一这样会导致社会购买力的相对下降，第二从资金面来讲，有利有弊，弊多利少一些。首先是人民币汇率破7，这表明我们的宏观调控政策更多的是用两个政策，一个是数量型的，对冲型，第二是对价格的调整方面，更多是利率政策，而不是汇率政策。那么由于我们升值的速度很快，今年含三个月的升值速度已经到了去年一半的速度，那么这样的速度的话就导致很多的热钱到中国来了。热线它的作用是会对冲我们中国从紧的货币政策，尤其对房地产业来说，过去的影响是非常明显的，而且从过去的经验来看，我们流入10块钱人民币，最多对冲8块钱的人民币，所以这样的情况下，从紧的货币政策能不能达到效果，我觉得比较困难。第二方面，从紧的货币政策要受一些不利的经济因素，要保经济，另外物价从现在看，比过去还要乐观一些，这样就使得你提高利率就没有理由了。为了保GDP增长，同时物价下去的情况下，我从紧的货币政策如何从今，这也是一个问好;第三最主要的就是来自信贷，当你的价格政策不管用的时候，就通过信贷。但是信贷的形势方面，我们前三个季度，就把我们整个计划的40%都贷出去了，这在一个季度里面已经全部出去了，但我相信可能的趋势就是今年贷款的规模可能会突破年初制订的计划，因为我们一个季度就达到了40%，那么剩下的60%就三个季度，我觉得不现实。

　　我觉得对于房地产来说，最大的变数是政策的变数，这个就和过去的股市一样，任何一个新兴的市场，从投机时代走向这种正规的时代，有一个转弯的时期。那么现在的房地产市场，我觉得就到了这么一个转弯的时期，到了一个从草莽时期走向英雄时期了。我们现在大部委改革，一个最大变化，就是建设部前面加了一个住宅保障放在第一，从发改委来讲，也是发展与改革两个职能在一起。这两个职能由于顺序不一样，所以工作的重点就不一样。现在建设部的名字换过来，我想权重变成什么样，大家可能就知道了，有这样一个机制的话，我相信房地产走向正规发展的途径，应该是会很快了。

　　所以这里有几个结论：第一、房地产的转型是一个必然趋势。它的转型第一是结束暴利的时期，第二是调整供给结构，市场竞争更多的是通过质量竞争，而不是其他的垄断暴利等。第三是绿色建筑会成为未来发展的趋势，这个当然不仅是建筑业的问题。

　　我的演讲就到此结束了，谢谢大家!

　　【主持人】：谢谢高博士。刚才高博士对我们宏观的经济形势和金融形势对于房地产的影响，做了一个精辟的论述，让大家在现阶段我们整体上的经济形势和房产对策都有了一定的了解。下面我们有请国家住宅与城乡建设部政策研究中心主任陈淮老师。有请!

　　

　　建设部政策研究中心主任陈淮

　　【陈淮】：那么我们这样，我们能不能先请大家提问，这样我们集中这80分钟的时间，就提问的问题先做一个交流讨论。大家相互交流。

　　【听众提问】：现阶段通货膨胀对房地产企业、对房地产的发展产生的影响，以及未来应该怎样应对?

　　【陈淮】：这是一个非常好的问题，非常专业的问题!

　　【听众提问】：我们是轻工行业的，现在中国的建筑在节能减排这一块，尤其是节能方面和轻工产品的对接，这个标准化方面，建设部方面有什么举措?轻工行业很多的专业行业当中，如果和中国建筑相配套，在这个过程当中，很重要的一个就是标准化的问题。第二点就是在精装修配套方面，我们建设部会有怎样的配套政策法规?

　　【陈淮】：这个问题恐怕我们今天讨论不了，而且它的技术性也很强，我们是一个事业单位，是一个研究机构，我们今天交流的都是研究性的看法，完全不具有政府信息的意义，代替不了建设部。

　　【听众提问】：我想问一下，目前国内有两种观点，一种是王石的论调，让老百姓晚三四年买房子，另外一种就是就是长你早买房子，那么这两种观点各自代表什么，它的背后所代表的是什么?

　　【陈淮】：这个问题很有意思，增兵减灶，减兵增灶，这个在中国兵法是有很多讲到，在熊市中买股票的也有挣钱，牛市中买股票也有赔的一塌糊涂的，实际上如果判断中国的房地产或者宏观经济经济发展大势的话，我们下面会有一些分析。

　　【听众提问】：我想中国建设部改成了住房与城乡建设部，我觉得这个条件以后，作为政策研究中心，在新的一年有哪些政策性的建议?

　　【陈淮】：我们今天这个会议讨论的房地产的主题，07年最大的影响房地产业的三个最大的政策是什么?07年不是什么四成首付的政策，影响我们这个领域最大的三个政策，就和我们这个提问的问题有密切相关。07年国务院颁发了24号文件，就是叫做《解决低收入群众住房困难的若干意见》，在这个文件里面不仅规范提出了要扩大廉租房范围，而且明确定义经济适用房是有限产权房，并且还提出要逐步解决农民工的住房问题等，也就是说第一完善住房保障体系，强化影响房地产领域的宏观政策、产业政策、公共政策这两个组成部分中的公共政策部分;第二个影响的政策是《物权法》，10月1号已经开始实施了。物权法被媒体的讨论的公有产权和私有产权是否应该一起保护的，这样一个带有政治色彩、意识形态色彩的问题，其实物权法对老百姓买房子，拥有的房子的关系是密切相关，都在说人们有了房子以后，作为有产者以后，和各项制度政策的关系。我们目前说到的创新，房地产领域的创新，或者其他行业;第三个长远发生影响的，是12月13号国务院批准了《城乡规划法》，这个法就把原来的城市规划法扩大到了城乡，促进城乡统一发展，把村镇一级纳入规划领域范围，并且促进了农村社区向城镇化的靠拢，并且有利于历史文化、村容村貌等诸多。也就是说你刚才说到的建设部会管什么，我想管的主要是这几个方面，一个是进一步完善的社会住房保障体系，第二是节能省地，促进与环境友好的社会的形成，文明健康的住房消费模式，第三是化解、规范市场经济秩序，把房地产领域的风险均衡、有效的合理的配置在不同的市场主体头上。第四是我们要认真战略性的解决好城乡协调发展和农民工的住房问题。

　　这四个问题就足够做的了。下面我们回答第一个问题，通货膨胀和房地产业有什么关系?为什么说这个问题很复杂呢?你提高了一个通胀的概念，这个老百姓看到的是价格上涨，经济学家看到的是货币贬值。这是大家看的两个层面。那么在通货膨胀的时候，直接的市场现象是100块钱的单位货币包含的市场价值量降低了，去年你持有的100块钱的实物，那么今年由于物价上涨，这个价值就上涨了。那么现在一般的现象是，人们有强烈通胀预期的时候，人们会努力的以币求货，通货紧缩的时候，人们会努力的以货求币。

　　第二层意思是说，当前我们面临的通胀和以前不一样的在于，一些经济学教科书告诉过我们，通胀是和经济速度过快、过猛联系在一块的，当人们对于过来经济过渡乐观的时候，那么都过渡投资，借钱投资，消费需求扩张，增长速度加快，这样投资和消费需求双膨胀的结果就是物价的上涨。当人们对未来经济预期过渡悲观的时候，大家紧缩开支，企业开工不足，增量投资不足下降紧缩，这样就会形成经过增长速度下滑，甚至衰退，形成负增长。这个意思是说我们当前面临的是“非典型性肺炎”，规范的肺炎”的是“鱼和熊掌不能兼得”，我们现在面临的就是“鱼和熊掌都不得”，这就是我们面临的新难题。

　　那么第三层意思，刚才高博士讲到了次级债，其实次级债的主要问题不是出在房地产，在过去三天里有人说次级债目前在主要经济体的损失已经达到9450亿美元，但是低信用群体一共向银行借了多少次级债呢?不过2000亿，这2000亿即使全还不上了，不过是2000亿，怎么会9450亿呢?何况并不是都还不上，只是他们的还款能力下降以后，呆坏账率上升了。次级债当中的偏低收入群众，他们现在每月也就6%的还不上了，美国政府别说把还不上的全部由政府埋单，这个也是无足轻重，即使是2000亿全部补上，也不是埋不起。

　　现在可能大家对次级债危机不是很了解，是因为次级债的问题在西方的金融制度设计下的一种分散机制，它在美国经济当中起到了两个作用，第一是让过去不是政府住房保障的受益者的一大部分人有了房子住，第二是实现了别人买房子的愿望，对社会起到了积极的作用。但是政府知道这些人的信用差，它们就通过把这种债权放到债市上卖掉了。但是当这个次级债它的违约率上升的时候，债券作为一种投资品种的价格可能就迅速的下跌，人们不认为它只值那些，可能还会下跌。债是一种投资品种，它本身具有一定的价格。它并不是美国的开发商由此伤筋动骨了，而是在一系列的虚拟市场当中，一大批投资领域的资本受到了一些重创。这是我们面对的问题。

　　那么这个制度好不好呢?有它好的一面，人们在不断的发明信用工具的时候，发明的初衷都是分散风险，但是每一个分散风险的工具客观上都会导致信用风险的扩大，这就是辩证法。那么美国的次级债和中国有什么关系?那么跟美国银行结欠买房子的不是中国的消费者，因为我们这个市场是新兴的市场，是一个不完善的市场，经不住吓唬，别人一出事我们就害怕，那么就有可能出现这样的问题。他们中国经济有没有遇到极大的不确定因素，以及相对威胁，这个确确实实还不消的。

　　刚才高博士也讲了统计局的发展数据，07年国民经济增长速度是11.9%，即便是我们达到像高博士说的两位数，那也意味着中国经济将比去年下降2个百分点左右。那么这样可能对产业间的连接关系，对人们的经济信息，对资本的价格，以及对城市化的进程，都产生非常明显的影响。那么怎么样又能够控制好防止通胀的因素，又能够实现软着陆，这是今年的不确定所在。我们今年的不确定性有很多，我们去年的十七大报告上提出今年的任务是比较乐观的，比如说我们要迎接奥运，我们要总结改革开放30年，我们当时对奥运在全球范围内会受到比较大的阻挠的预期不是很充分。除了藏族这个问题，还有达尔富尔问题，可能大家都不知道这个问题和中国奥运有什么问题，这就是我们遇到的一些政治、地缘、宗教等方面的冲突和经济的矛盾搅合在一起，变得非常的复杂，我们既不能过于的强势，而不能变得依然那么受人欺负，所以我们也有意的缩短了很多重大的目标，保障经济的稳定运行以及奥运会，你今年及其重要的目标。

　　那么在稳定运行中，可能有一个问题，我们需要权衡，比如物价通胀率和经济增长速度之间，是先保调控目标还是先保住经济增长速度。我们说到的通胀，实际上都是一个期限的事，可以三到四五年，也可以三四个月。比如现在的市场上下跌的最重要的问题是什么?是缺钱。现在我们面对中国的粮食生产过剩的年头，粮价暴涨，这就是不确定，这就是新课题，这就是我们面对的“非典型型肺炎”。

　　我们在面对新问题，我们面对新问题也不怕，人类就是在不断的面对新问题，探索新问题的发展过程中进化的。十七大说到，中国要牢记我们是一个初级发展阶段，初级发展阶段的时候就有很多不同于发达国家经验的地方，比如说人们说发达国家和发展中国家，发达国家非常好，房价收入比在三到五年。

　　这个说的对也不对，一方面现在这个不能简单的说明，比如现在发达国家，我们也是考察过的，发达国家的农民是不打算往城里搬的，也就是在这些国家的分口分布结构基本趋于稳定的，而我们却处于城市化、城镇化的高潮当中，这是我们所不同的地方。发达国家的财富分布结构，经过几十年，上百年的工业化历史的累积，它的财富在人口中的分布已经称为橄榄型，而中国还是一个金字塔型，这是我们的缺点。再比如我们今天想和大家讨论房地产的形势。我们有两条最重要的支持中国房地产业向好的基本判断在于我们社会的价值观，正在出现两个历史性、革命性的变化，大家意识到和没有意识到，认真思考和没有多想的，实际上都客观存在：一个是当人们讨论房地产市场，参观家博会，欣赏于、留恋于、探讨于用什么样的装饰材料美化自己的居室的时候，我们社会正在从一个以“有产为恶”向“有产为善”的观念变化，今天我们不仅是少数人，而且大多数的老百姓浩浩荡荡的进入“有产”的大军，我们要造就的是大多数老百姓“有产”的社会。我们正在把人们由拥有资产视为“恶”，变为自己认为有资产视为“善”，这至少深层次的反映出人们正在努力的从鄙视私人财富，开始到积极的争取、拥有私人财富。这个动力会因为一些宏观调控和美国的次级债就会消除了吗?

　　第二方面，我们老百姓正在从过去一不怕苦，二不怕死的这样一种价值观，我们今天还要发扬英雄主义的精神，还要有理想，要奋斗，但是最重要的变化是，我们让人们知道，并且努力的去追求现世幸福，这是一种“善”，不必要的像宗教一样的争取死后上天堂，争取下世的美好生活。人们买房子，要装修美好，要配备上相辅相适应的家电的东西，实际上都是人们从过去的资产阶级的享乐主义，从排斥人们对于物质生活的向往，开始鼓励老百姓追求先世的追求，这是我们现在社会正在发生的深层次的革命性的变化，并不是仅仅城市化推动我们的房地产业。

　　如果这还带有哲学意义，接下来再讲一点，我们几千年以来，知道人们都要吃饭，中国是一个饿怕了的民族，我们几千年的农耕文明，大家形成了一个朴素的认识，要想多打粮食就应该有更多的人种地。那么这个很多人认为都是没有错的，但是我们现在面对的想法就是让更少的人种地来打更多的粮食。现在老百姓对于理想社会的追求是怎样的呢?说出来挺浪漫的，是想把仙女娶回家，但是后面的日子是“你挑水来我浇园……”，这是我们几年前里的认识，并且几千年以来我们仍然是这样认识。工业要学农，解放军要学农，机关干部也要学农，这些话不是我说的，是毛主席说的。那么我们现在够吃了，那不会有邓小平领导的这场改革的事端，今天我们知识青年不到农村去了，数亿农民工到城镇来经商、务工，我们打的粮食够吃了吗?温总理刚刚说过了，我们有足够的养活13亿人口的基础，中国人足以养活自己。粮食涨价不是因为中国粮食短缺引起的，是世界性的粮食短缺，这个也不是吃饭的人们多了，而是由于石油暴涨了以后，用粮食提取原材料的用量增加了。那么现在根本性的东西，刚才高博士说到，我们要超过德国，超过日本，甚至要和美国肩并肩的问题，我们要根本解决三农的问题，关键的问题不是让更多的人到农村种地，是让更多的农村人口搬到城镇里来，同时让农村里的人过上城镇化的水平。以此来说，我们这个社会的伟大变革，也不是是刚刚开始而已。

　　现在房价在一年一涨，一个月一涨，甚至一周一涨，甚至三天一涨，这肯定不是供求关系的影响，因为房地产需求和供给因素都不可能导致这个市场的供求对比在一个月之内发生明显的变化，或者在一周之内，这不符合规律。但是我不并不仅仅在于此，更重要还有一个非常紧迫的状况在于，我们住房改善的过程中，住房改善引起的能源消费需求增长远远快于住房改善的速度。广东作为华南地区，历史上不需要考虑内外保温的，在建筑分区里属于东暖夏热的地区，盖房子只要能够遮挡紫外线的辐射就是好房子，能够通风就是好房子，沿海的地方盖的结实一点就好了，不需要内外保温。而现在的情况，大家从省长一直到普通老百姓，现在都使用空调了，现在的空调更是普及到了乡村，而且广东这个地区一年要用八个半月的空调，我们这个住房节能减排的任务有多严重，这个不减是不行，包括我们浙江在内，长江中上游地区，历史上我们这个地区是不用取暖设备，现在不行了，老百姓也不愿意这样的“天寒地冻”的状况，特别是今年雪灾发生在中国人口最稠密的地区之一，这样照这样的速度，中国的能源是支撑不了的。我们07年煤炭总产量是24亿吨标准煤，我们现在的速度增长，我们在2020年中国自产的一次能源全用来给大家住房子分就不够了，全部的工业耗能、生产耗能也都停业了。

　　所以这是一个非常紧迫的任务。这就是我们消费观念转变的问题，我看到大家说到了安居的问题，这是一个非常好的我们正在解决的问题，老百姓有房子是我们未来20年努力的一件事，如果大家政策上有什么政策，第一个就是住房完善保障体系，但是这里里面又分为包括那些没有能力解决的人给他们一定的保障，还有一些给那些有能力保障的人以完善，同时形成一定的消费模式。刚才我们说到，节能、节材、节水、节地，这个非常的迫切，但是在房地产发展过程当中，这个风险是不能消除的。现在我们要做到的是，要把这些风险合理的配置在市场的多方参与者头上，而不是过度的集中在某一个环节上面，这就需要不同金融产品的创新。现在过去的间接融资，大家主要集中于从银行借钱，风险过多的集中于银行，银行又是一种保守型的金融机构，自然供求之间的矛盾就变得非常的尖锐了。再比如说按揭贷款，其实这是银行绑架消费者信用，降低自己风险的一种做法，按揭贷款的时候，借出钱的是银行，借入钱的是开发商，只不过是银行不直接把钱借给开发商，而是借钱人把钱间接交给了开发商。那么这个风险不合理的过多的配置在购房者群体头上，这个也是我们风险配置机制的不足。比如说你对未来就业、收入增长的风险，预期的是不是很充分?你对税率、利率变化的风险是不是很充分?对持有物业和你工作性流动带来的风险，是不是充分?以及其他天灾人祸的风险很多。但是购房人应当承担一定的风险，但是应当用自己的信用给开发商做担保。作为一个新兴市场，也许一段时间不可避免，我们的任务就是在制度设计上，把风险合理的分担到土地供应者、开发商、中介机构、购房人、政府和在这各个环节之间的投资人头上。它不是买房子住的，就是在这个过程当中利用资本市场的融资，这样就可以分散在资本市场融资者身上了。当然还有其他一些，比如房地产期货指数交易，这个都是值得探索的一种。

　　简单来说，房地产市场和中国的宏观经济运行一样，存在很多的不确定因素，这个不确定因素可能对局部的一段时间都产生明显的影响，今年应当是一个对未来预期持谨慎态度的一年。在供求上出现一段调整期是可以预期的，但是从长久来看，当然也不会很长，三年到五年，或者是十年左右的时期内，中国的房产业、住宅建设也还是一个繁荣期。刚才我们说到在过去一些年中已经解决了大多数人有房住的问题，接下来的时间政府要解决的是所有人都拥有的房子，而不是部分人有房子住;第二是使越来越多的人拥有自己产权的房子。这就是在政府报告当中提出的一些政策法规的体现。

　　以上仅供大家参考，谢谢大家!

　　【主持人】：感谢两位教授的精彩演讲，高博士是从宏观的角度，从国内的经济，包括对房地产的影响，陈老师是深入浅出，生动形象的针对性很强的围绕大家所关注的问题，把他的思想和观点游刃有余的表达出来了。

　　我们再次以掌声感谢两位嘉宾的精彩演讲!

　　下面论坛进入第二个环节，经过几个月的精心准备和严格评审，我们评选出了2008年宁波房地产创新大奖。首先要颁的是08天中国宁波创新大奖的楼盘，他们是：恒元?英伦水岸、合生创展?合生国际城、银亿?上上城、国力?颐和名苑、凯德?汇豪天下、和协?风格城事、交通?BOBO城、兴普?江南一品、绿城?宁波研发园、亚创?创e慧谷、万盛?科贸中心。

　　下面有请颁奖嘉宾上台为获奖楼盘颁奖!请以上获奖楼盘的代表上台领奖!

　　(颁奖仪式)

　　恭喜获得2008年宁波房地产产品创新大奖的企业!

　　现在我们对2008宁波房地产营销策划创新企业进行颁奖，它们是：

　　中波中原物业顾问有限公司、宁波市华星房产咨询有限公司。

　　有请陈淮先生和高博士上台为企业代表颁奖，有请获奖企业代表上台领奖!

　　(颁奖仪式)

　　恭喜2008宁波房地产营销策划创新大奖的得主们，感谢你们对宁波房地产业做出的贡献!

　　今天的论坛到此结束!