2007年房地产市场运行分析及2008年形势预测

　　作者：国家信息中心经济预测部 董月鲜 时间：2008-03-21

　　一、2007年房地产市场运行的新特点

　　(一)土地购置面积止跌回升，土地开发面积继续保持较快增长

　　受2004年以来土地紧缩政策的影响，2005-2006年，房地产本年购置土地面积出现负增长，同比分别下降3.8 %和4.4 %。自2007年5月开始，房地产开发企业本年土地购置面积扭转了2005年以来的下降势头。1-8月，本年土地购置面积2.43亿平方米，同比增长15.2%。增幅较去年同期提高19.4 个百分点。作为房地产发展的先行条件，土地购置面积增速的回升有利于增加房地产市场的长期供给量，缓解市场供求紧张的局面。

　　土地购置面积与完成开发土地面积情况 单位：万?，%

　　数据来源：1998-2006年数据根据2007年中国统计年鉴整理，月度数据根据2007年9月中国经济景气月报整理。

　　从土地开发情况来看，近几年，全国土地开发面积保持了较快增长。2006年，全国完成开发土地面积26605. 6万平方米，同比增长17.3%，今年1-8月，全国房地产开发企业完成土地开发面积1.62亿平方米，同比增长15.3 %，增幅虽然低于去年同期水平，但比今年前7个月提高了4个百分点。与此同时，土地开发率(土地开发面积占同期土地购置面积的比重)也有所提高，2006年提高到74.2%，为2000年以来的最高值，2007年1-8月，土地开发率为66.6 %，相当于2006年同期的水平。

　　(二)市场总体偏紧，房屋销售面积增速持续快于竣工面积增速

　　2000年以来，中国房屋销售面积增速连续7年多快于竣工面积的增长速度。自2005年开始，房屋销售面积大于同期竣工房屋面积，并且二者之间的缺口呈逐年加大的态势。2006年，受国家对房地产行业调控的影响，房地产供给和需求均受到不同程度的抑制，但全年房屋销售面积仍超过同期竣工房屋面积6026.2万平方米。今年前8月，在房价持续高企的背景下，房地产市场的需求大幅反弹，房屋销售面积达到40572.8万平方米，同比增长29.3%，增速较去年同期加快20个百分点，接近同期竣工房屋面积增速的3倍。在市场供求偏紧、增量房市场难以满足需求的情况下，存量商品房被快速消化，截止到8月末，全国商品房空置面积为1.19亿平方米，同比下降2.0%。其中，空置商品住宅6029万平方米，下降9.3 %。

　　(三)调控未改房价增势，部分城市房价上涨过快

　　房地产供求情况 单位：万?，%

　　数据来源：1998-2005年数据来自2006年统计年鉴;2006年数据来自2007统计年鉴，2006年1-8月、2007年1-8月数据来自中国经济景气报。

　　为了促进住房价格的基本稳定，2005年以来，国务院及各大部委连续出台了一 系列旨在稳定房价的政策措施，但时至今日，全国大部分地区房价快速上涨的势头仍未得到缓解。2005-2006年，房屋销售价格指数分别为107.6和105.5，其中住宅销售价格的涨幅高于非住宅销售价格的涨幅，已经连续4年超过5%。从2007年的情况来看，面对不断加强的宏观调控，房价增势未改，且呈逐月加快之势，5月到8月，全国70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨6.4%、7.1%、7.5%和8.2%，其中新建商品住宅销售价格同比分别上涨6.6%、7.4%、8.1%和9%。分地区来看，近几年房价膨胀较快的地区主要有北京、天津、沈阳、厦门、青岛、深圳等城市，其房价涨幅在很多时候都超过全国平均水平。

　　近年全国房屋销售价格指数

　　数据来源：年度数据根据2002年、2005年、2007年中国统计年鉴整理，月度数据出自2007年9月中国经济景气月报。

　　近几年房价上涨较快的城市

　　数据来源：年度数据根据2005年、2007年中国统计年鉴整理，月度数据出自2007年9月中国经济景气月报。

　　(四)住房保障力度加大，经济适用房投资增速加快

　　中国从1998年开始推出经济适用住房，但是，由于中国住房保障制度尚未法制化，地方政府无法获得土地出让收入，而开发商利润也较低，各方均缺乏投资建设的积极性，因此，2000-2005年，经济适用房占房地产开发投资额的比重呈直线下滑的态势。经济适用房供给减少加剧了房地产供给结构失衡的程度，不仅弱化了对商品房价格的抑制作用，而且加重了大多数中低收入家庭的购房负担。 针对这种情况，自2006年开始，国家陆续出台了一些规范经济适用房建设、加快廉租房建设的规定，将加大住房保障力度作为政府工作的重点。在地方各级政府的配合下，自2006年以来，以中低收入阶层为主要需求对象的经济适用房投资增速由负转正，并出现了加快增长的良好势头。2007年前8月累计，经济适用房投资增长28.8%，增速较去年同期加快1 0个百分点。经济适用房供给的增加，有利于解决房地产领域供给结构失衡的问题，也有利于解决广大中低收入居民的住房需求。

　　(五)房地产开发企业谋求多元化融资渠道，利用外资增速加快

　　面对国内紧缩性的金融调控政策，房地产开发企业努力拓宽融资渠道，自2006年下半年以来，房地产开发投资资金来源中利用外资步伐明显加快。2006年，利用外资同比增长53%，增速较2005年加快42.6个百分点。2007年以来，国内房地产开发利用外资的增速一直保持在60%以上。1?8月，利用外资总额371.08亿元，同比增长65.9%，相当于银行贷款增速的两倍。

　　二、房地产市场可持续发展亟待解决的两个问题

　　(一)房价上涨过快成为中国经济运行中的突出问题

　　在经济快速发展、城市化进程加快、人民生活水平不断提高和资源有限的大环境下，中国房地产市场需求旺盛、价格适度上涨具有一定的必然性。但是，与中国居民的收入水平和支付能力相比，近几年中国的房地产价格尤其是一些大城市的房价大大超过了大多数居民的购买能力。房地产价格的快速上涨已经成为中国经济运行中的突出问题，也是整个国民经济持续快速健康发展的不稳定因素。

　　1.房价上涨过快导致居民购房负担过重，抑制了居民的其他消费。

　　房价上涨过快不仅加大了物价上涨压力，而且导致居民购房负担日益加重。1998年至2006年，以现价计算的城镇居民人均可支配收入平均增长1 0.2%，而现价住宅销售额的增长却达到32.6%。由于预期房地产价格将会继续大幅上升，许多家庭抑制其他消费，以积攒首付款和支付月供款。过高的首付款和月供支出明显挤出了工薪阶层的消费需求，绝大多数购房者纷纷削减了其他商品和服务的消费。这严重削弱了中国刺激内需的政策效果，成为扩大居民消费需求的重要障碍。

　　2.房价上涨过快加剧了地区之间和居民之间的贫富差距。

　　目前，中国收入分配的不平等状况已经相当严重，而房价大幅增长，特别是一些大中城市房价增长过快，意味着财富以货币和固定资产的形式向经济发达、居住环境较好的地区集聚，向少数高收入者，特别是投机购房者和房地产商手中集聚。而大部分居民和经营者的收入和财富则变相缩水，收入差距进一步拉大。低收入阶层居民收入的增长赶不上房价的增长，住房支付能力逐步下降，许多人被排斥在住房市场之外。人民银行2007年1季度问卷调查显示，与家庭月收入在2000以上的家庭购房意愿不断攀升的现状相比，月收入2000以下的居民购房意愿逐年下降。

　　3.房价持续过快上涨最终将导致房价下跌，从而直接威胁金融秩序的安全，进而给国民经济带来剧烈震荡。

　　4.房价的过快增长影响城乡统筹发展。

　　城市化进程加快是中国经济结构调整的重要内容之一。房价增长过快，增加了农村剩余劳动力向城镇转移的成本，抑制了城市化发展的进程，削弱了城市化对解决“三农”问题的重要作用。

　　5.房价的过快上涨将带动城市商务成本的提高，降低城市的综合竞争力。

　　同时，由于高昂的房价加大了居住成本，也阻碍了优秀人才向大城市的聚集，对城市经济的长期发展不利。

　　(二)住宅供给的结构性矛盾未得到根本性解决

　　从房地产市场供给结构来看，中低价位、中小户型住房供应不足问题依然突出。2006年，国家提出了新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平米以下住房所占比重必须达到70%以上的规定，而目前这一比重远未达到政策要求。国家发改委数据显示，2007年上半年，中国90平方米以下住房完成投资占住宅投资的比重仅为19.5%，中小户型住宅供小于求的矛盾未得到有效缓解。

　　从保障性住房的供给情况来看，经济适用房建设规模仍然偏低。尽管自2006年以来，经济适用房投资增速出现了加快增长的良好势头，但是，受前几年增速下降的影响，目前经济适用房开发投资占全部房地产开发投资的比重仍处于1998年以来的历史较低水平。2007年1?8月，经济适用房投资额占房地产开发投资额的比重为3.1%，较2000年(比重为10.9%)下降了7.8个百分点。与中等偏下收入户和低收入户占全部城镇居民家庭的比重(30%)相比，现有经济适用房的供给数量远远满足不了中低收入居民家庭的巨大需求。

　　三、房地产发展趋势预测及对策建议

　　(一)房地产市场供求形势预测

　　1.2008年房地产投资增速将维持在25%左右。

　　从短期看，房地产投资将继续保持增长势头，根据2007年前8个月房地产开发投资发生的变化，以及房地产投资年度变化规律，预计2007年四季度房地产投资的增长幅度不会发生大的波动，全年房地产投资增长约28%左右。2007以来，国家对房地产价格的调控从以需求调控为主转向增加供给、改善供给结构，加大了对经济适用房建设的支持，2008年小户型、经济适用房和廉租房等建设规模将有所扩大，成为房地产开发投资增长的主要动力。但从另一方面来看，由于房地产市场风险逐渐显现，加之美国次级贷款危机对中国起到一定的警示作用，银监会等管理部门已加大了对房地产贷款的审查力度，提高第二套住房贷款首付比例和其它审慎贷款政策将对开发商和购房者的资金来源产生一定限制，这将对2008年房地产投资增长产生下拉作用。综合分析，预计2008年房地产投资增速将低于2007年的增长水平，增速将维持在25%左右。

　　2.投机性需求继续受到抑制，自住性需求仍然旺盛。

　　随着房地产交易营业税和个人所得税政策的全面实施，以及近期提高第二套房的首付比例及贷款利率等调控政策效力的不断显现，住房投资和投机性需求将会继续受到抑制。

　　但是，自住性需求将继续增加。住房制度改革已实施10年时间，买房成为消费者唯一的选择。虽然中国实行计划生育政策已有多年，但是人口压力真正减轻至少要在2030年以后。而自1998年以来，中国每年以超过2个百分点的速度推进城市化，据估计，在2020年以前，中国的城市化率都将保持较快增长。大量人口进城居住、就业将形成巨大的住房需求。从消费结构升级的趋势来看，随着城镇居民收入水平的不断提高，居民消费的重点已经转向住、行和教育等方面，这将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费的总量。

　　(二)2 0 0 8年房地产市场调控的工作重点和建议

　　长期来看，房地产市场的健康发展还需要更多的配套措施加以深化、完善。未来房地产市场调控的重点应继续落实增加住房供给、调整住房供给结构、加大住房保障力度、抑制房价过快上涨等政策措施，主要建议有：

　　1.继续加大普通住宅的土地供应，保持住宅尤其是中小户型住宅的投资规模。

　　为了使居民不断增长的住房需求得到满足，保证广大居民能够安居乐业，必须继续加大普通住宅的土地供应，保持适度的住宅投资规模和住宅供应量。针对中低价位、中小户型住房供应不足问题，应推动各地政府从规划审批、土地供应等方面入手，确保中小套型、中低价位普通住房的投资规模，改善住房供应结构，确保“90/ 70”政策目标的实现。

　　为了促进土地的节约利用，缓解保护耕地与保证建设用地之间的矛盾，必须继续加大对闲置土地的清理力度，盘活和利用存量土地。目前，开发商囤地现象仍十分严重，从2006年上市公司年报看，一些房地产上市企业拥有大量的存量土地储备，土地储备总建筑规划面积多在300万平方米以上，个别企业超过1000万平方米，按目前的囤地企业年开发量计算，在没有新购土地的情况下，一般可供连续开发好几年，个别企业土地储备量可供开发6、7年，其他非上市开发企业也都有大小不等的土地储备。为了加快存量土地的开发速度，可以考虑采取以下措施：一是调高土地闲置费标准，对囤积土地的开发商征收惩罚性土地闲置费，通过经济杠杆压缩其囤地空间，加快土地开发和房屋建设速度。二是严格贯彻无偿收回闲置上地使用权这一处置措施，做到执法必严。另外，还可以探讨建立土地闲置超过一定规模和期限的房地产开发企业的退出机制。

　　2.完善住房保障制度，减轻中低收入居民购房负担。

　　住房保障是社会保障问题的重要内容，是建立和谐社会的一项重要的基础性工作。因此，未来政府的工作重心应更多放在完善住房保障体系，解决中低收入家庭的住房问题。对于商品房的房价问题，则更多地由市场决定。

　　完善的住房保障体系包括经济适用房和廉租房的供给。针对经济适用房开发投资比重偏低的状况，国家应采取有力措施，推动地方政府通过调控项目立项和土地供应，安排经济适用住房开发项目，可以考虑在商品房开发过程中规定一定比例的经济适用房开发规模。针对经济适用房买卖过程中存在的富人寻租行为，除严格控制供应对象外，应尽快落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，改变现在的经济适用房出售政策，对经济适用房实行封闭式管理，建立政府回购制度。符合条件的居民可以申请购买经济适用房，但如果需要出售经济适用房的话，只能按规定的价格卖给政府。为了解决廉租房房源不足问题，建议通过由政府承租一些年代久远的二手房，转租给低收入居民。

　　3.择机开征物业税，稳定房价。

　　目前，中国调控房地产市场的税收手段主要集中于住房交易环节的营业税和个人所得税。对房地产交易环节征收重税，虽然起到了加大住房投机成本、抑制投机需求的作用，但在目前供求紧张的市场环境下，这些税收成本最终必定转嫁到购房者身上，客观上反而助长了房价的上涨。而且，较高的交易税和零持有税使得一部分居民保有住房的意愿增强，也限制了存量房地产的正常流转，更加剧了住房供应矛盾。从国外的经验看，目前的税收调节只能作为一种权宜之计，房地产税收调节应该以物业税等保有阶段的税种为主。物业税不仅有利于打击房地产投机、稳定房价，而且有助于改善地方税收结构、推动城市可持续发展。

　　(1)由于中国现行房产税制度对居民自有自用房产不征收房产税，投机者“积”房地产的机会成本较低，投机性需求旺盛，造成房地产市场的虚假繁荣。对投机者来说，开征物业税将是信心和预期的打击，通过提高房地产的保有成本，增大了“囤积”房地产的风险，可以达到抑制房地产投机的目的。

　　(2)较高的保有税率可以避免业主空置或低效率使用房产，以盘活现有的地产存量，刺激存量房的流动，促进二级市场的发展，从而更好地实现住房“济适用房??二手房??商品房”的梯级消费，满足不同收入阶层家庭的住房费。

　　(3)对地方政府而言，一方面，由于物业税是永久的可持续的税收收入，可为地方政府提供稳定的税收来源，有助于解决地方财政过度依赖土地出让收入的问题;另一方面，由于物业税随着当地房价上涨而增加，而当地房价的变动又取决当地经济发展水平和城市环境、公共设施的完备情况等，这就可以有效引导当地政府重视对公共产品和服务的投入、重视长期规划和城市可持续发展。

　　为了尽可能减低普通消费者的居住支出，可以考虑借鉴国外的经验，对购买一套自住房时免征物业税或实行极低的税率，对二套住房以上的所有者征收超额累进的物业税。

　　4.建立科学的住房消费模式，提倡“租、购并举”。

　　中国住房租赁市场不发达的主要原因在于，在现行制度下，房屋所有权往往和户口、子女就学密切联系在一起，在无形中限制了租赁市场的发展，许多刚刚步入工作岗位、积蓄无几的年轻人被迫加入买房者的队伍。租售比例不合理不仅阻碍了中国租赁市场的正常发育，而且使许多城市出现了“售后空置”与“租房困难”并存的现象，进一步加剧了目前城镇住房的供需矛盾。

　　因此，科学的住房消费模式的建立在很大程度上有赖于相关政策措施的不断完善。只有完善房屋租赁的配套措施，解决包括户籍管理、教育体制、社会保障在内的相关问题，摆脱传统体制对租赁市场发展的禁锢与阻碍，解除居民租房的后顾之忧，才能促进租售互补、，充分、合理利用房产存量资源。

　　5.加强信息体系建设，引导房地产合理生产和消费。

　　通过完善的房地产信息系统和定期公告制度，及时向社会提供真实完整的土地资源情况、房地产供求情况(包括新增房地产数量、存量房地产数量)、租赁市场的资源、房地产租售价格等信息，有助于合理引导房地产的生产和消费。中国除1985年住房制度改革之初做过住房普查外，几乎没有做过什么普查。房地产市场一个动态的市场，经过20多年的建设，城市房屋的存量状况发生了很大变化。为了摸清家底，有必要在全国范围内进行一次房屋普查，通过加强信息体系建设，引导开发商理性开发，购房者理性消费，同时，为管理部门制定相关政策和房地产建设规划提供可靠依据，进而提高决策的科学性。

　　6.提高居民收入，增强购房能力，缓解住房供求矛盾。长期以来，中国实行的都是低工资制度，人们的收入增长率长期落后于经济增长率，居民收入占国内生产总值的比重过低。改革前，由于住房、医疗、教育等由政府和单位统管，低工资的弊端没有显现。随着住房货币化的推进，一方面是基数巨大且快速上涨的房价，另一方面是工资制度改革滞后、住房补贴数额甚少，住房市场供需脱节问题不断凸显。因此，解决当前房地产市场的供求矛盾，一方面，要通过宏观调控，抑制房价过快上涨，另一方面，要通过提高居民收入，增强消费者的购房能力。