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世界聚焦 大运盛宴
——探寻深圳区域市场不一样的精彩
2011-08-05 13:37:29  作者:diantigl  来源:《赛尔电梯市场》  
  •   对于深圳而言,这不只是一项体育比赛,更是一次难得的经济发展机遇。大运会的举办,带动了深圳大学生体育中心、54个体育场馆、大运村等体育场馆的建设,带动深圳体育文化产业的发展,推动了地铁3号线、5号线、深惠高速公路、龙岗主要交通干道的建设进程,促使基础配套设施与第三产业发展更趋完善,加速房地产业的全面发展。

  

  2011年8月12日~8月23日,第26届世界大学生运会在深圳举办。

  对于深圳而言,这不只是一项体育比赛,更是一次难得的经济发展机遇。大运会的举办,带动了深圳大学生体育中心、54个体育场馆、大运村等体育场馆的建设,带动深圳体育文化产业的发展,推动了地铁3号线、5号线、深惠高速公路、龙岗主要交通干道的建设进程,促使基础配套设施与第三产业发展更趋完善,加速房地产业的全面发展。

  在深圳房地产市场健康发展的前提下,区域电梯企业该如何利用区域优势,进行市场产品细分,提升产品品质及核心竞争力,挖掘区域潜在需求,提供多样性产品以满足市场。

  2011年8月,《赛尔电梯市场》走进深圳区域市场,深入了解2011大运会为珠三角区域电梯市场带来哪些发展机遇?为电梯企业创造了哪些有利的条件?为电梯产品提供哪些潜在市场?探寻珠三角地区的电梯行业发展的区位优势和特色,为区域电梯企业的良性发展提供一些具有价值的参考和一个全面展示企业风采的舞台。同时,我们致力于把本栏目打造成电梯人及时了解电梯区域市场的一个重要窗口。

  专题内容构成:

  ●大运概况

  ●深圳变化

  ●对交通的影响

  ●对房地产的影响

  ●电梯市场状况

  ●本土企业风采

  ●进入大运场馆的项目展示

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  世界聚焦

  ——大运将“从这里开始”

  每一次世界大运会的举办,既是不同国家和地区文化特色与青年风采的展示舞台,更是“友谊、交流、和平”精神的全球传播。2011年,深圳大运会提出了“从这里开始,不一样的精彩”。

  2011年7月12日,我们怀着好奇和喜悦的心情来到了中国南海之滨的深圳,提前探访大运所带来的无限惊喜和万千创意。

  漫步在深圳的街头,呼吸着来自大自然的清新空气,感受着这座“小渔村”因为改革开放而蜕变、崛起的历程,体验着“绿色大运,宜居深圳”的环保理念,回味着“深圳速度”向“深圳质量”的蝶变。

  大运会素有“小奥运”之称,能否成功地举办大运会,是对一个城市实力的严峻考验,没有强大的实力做后盾,一切都是空话。对一个平均年龄只有30岁、以外来人口为主体的年轻城市来说,要在一个历经50年辉煌、饱含人类智慧的国际性赛事当中彰显“不一样的精彩”,这是一项光荣而艰巨的任务。

  2011年,是深圳的大运之年,也是国家“十二五”的开局之年,更是特区开启“新30年”的起步之年。借力大运,深圳正以水更清、天更蓝、草更绿的生态、宜居、和谐、可持续发展的国际现代化城市形象,接受全世界的检阅;以无敌的青春、无限的激情,为来自世界各地的年轻人搭建起文化交流和共促友谊的平台。

  8月12日,第26届世界大学生运动会在深圳盛大召开。它带给世界的,不仅是一场青春飞扬的世界体育盛会,更是一场史无前例的生态文明和绿色低碳的洗礼。这是一场绿色环保的创意盛典,更是珠三角城市群绿色诚意的集体奉献。

  从2008到2011年,这短短的3年时间,在中国的4大城市,北京、上海、广州、深圳,分别上演4场国际盛会——奥运会、世博会、亚运会、大运会。一场盛会造就一座新城。如果说,北京因举办奥运会而新添的鸟巢、水立方等诸多旅游景点引人入胜;上海世博会中众多奢华精致的场馆也拔地而起;广州亚运村的建设也颇具特色;那么,深圳这座年仅30岁的城市,将因大运会的举办而演绎哪些不一样的精彩呢?

  目前,深圳21个新建大运场馆、32个维修改造场馆现已陆续竣工,一座座美轮美奂的体育设施崛起在摩天大楼边,在碧浪银滩旁闪耀,在青山绿水间守望。青春嘉年华,正在万众瞩目中缓缓揭开她的面纱。

  在深圳湾,第26届大运会开幕式的中心舞台——深圳湾体育中心已尽显真容。线条优美的巨型网格状钢结构屋盖将主体场馆包裹其中,酷似孕育运动健儿的孵化器,“春茧”之名也由此而来,可与“鸟巢”相媲美。

  “春茧”面向深圳湾的东侧形成一个跨度100多米的剖切面,在观众席上可由此望见大海,又称为“海之门”。穿越“海之门”走向海边,大运会开幕式主火炬塔映入眼帘:“1977索菲亚”、“1985神户”……一直到最顶端的“2011深圳”,这座由26块大型花岗岩组成的石塔,铭刻着从都灵到深圳26届大运会的艰难历程。

  1959年,第一届世界大学生运动会在意大利都灵举行,来自45个国家和地区的985名运动员参加了比赛。这届大运会确定了国际大体联会徽、会旗、会歌,世界大学生运动会正式诞生。

  此后,世界大学生运动会一跃成为影响深远的全球青年体育盛会。

  1961年,在保加利亚索菲亚举行的第二届世界大运会开幕式上,国际大学生体育联合会主席施莱默发表了著名的“大运会宣言”,宣告世界大运会“是友谊的盛会”。在这一理念的鼓励下,世界大运会从第三届开始冲出欧洲,先后在南美、亚洲和北美举办,参与的国家(地区)从最初的几十个发展到超过150个,参与的运动员也从数百人发展到逾万人。

  2007年1月17日,深圳成功获得2011年世界大学生夏季运动会的举办权。

  2011年,深圳大运会提出了“从这里开始,不一样的精彩”。

  深圳市委书记王荣解释说,‘从这里开始’,象征着深圳是中国改革开放的精彩起步之地,参与大运的大学生正处在人生精彩起步之时。不一样的精彩’,则传递了本届大运会尊重差异多样、和谐包容、共享文明的价值观。”

  8月12日,来自全球各地的优秀青年运动员将在“春茧”登台亮相,蓬勃的青春力量将“破茧而出”。届时,深圳大运会将不仅是体育的竞技场,更是世界青年大交流的壮阔平台,更是一次全世界大学生的嘉年华,一个深圳向世界展示自己的舞台。青春大运,将在深圳湾边绚丽绽放;青春画卷,将在特区热土上华丽展开!

  大运会的举办,为深圳树立良好的国际形象提供难得的机会,随之而来的将是进出口贸易扩大,经济、技术交流加速发展。大运会的举办,将极大地刺激投资和消费需求的增长,形成“大运经济”,推动深圳整体经济的发展。大运会的举办,将增加市民自豪感,以及对城市的热爱,改善他们的精神面貌,形成促进城市发展的巨大向心力。大运会的举办,加速深圳整体城市化的进城,必将为市民们带来更美好的生活环境和工作氛围。

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  相关链接:

  大运会简介:

  世界大学生运动会,素有“小奥运会”之称,由“国际大学生体育联合会”主办,只限在校大学生和毕业不超过两年的大学生(年龄限制为17-28岁)参加的世界大型综合性运动会。始办于1959年,其前身为国际大学生运动会。截止至2009年3月,世界大学生运动会已举办过25届。第26届世界大学生运动会于2011年8月12日到8月23日在中国深圳举行,又称“2011深圳大运会”。

  深圳大运会概况:

  开始时间:2011.8.12-8.23

  1.主题口号

  中文:从这里开始

  英文:Start Here

  主题口号:从这里开始(Start  Here)具有较好的延展性,便于多场合扩展使用,延续了大运会不断追求创新的精神,表明了深圳作为中国先锋城市在全球化进程中的起点价值,表明了深圳作为“试验田”和“排头兵”在中国改革开放进程中的历史地位,同时也表明了第26届世界大运会推进全球青年友谊的愿望。

  2..大运会会徽

  会徽“欢乐的U”,是深圳2011年世界大运会举办理念的象征,是营造大运会形象景观的基础,是向世界展示中国、深圳的文化特征、城市形象和人文精神的载体。

  3..大运会吉祥物

  深圳第26届世界大学生夏季运动会吉祥物 UU

  吉祥物“UU”是由深圳2011世界大运会会徽“欢乐的U”演变而成一张笑脸,同时,又具有“Universiade”的首写字母“U”的形态。它打破了以往大运会吉祥物动物造型、写实风格的设计传统,展现出同会徽“欢乐的U”二者之间的血缘关系,使吉祥物——本届运动会会徽——国际大体联永久会徽呈现出一种基因传承,因而具有了共同的气质与外貌,形成一种血脉相连的家族关系。。

  4.大运会会歌:《从这里开始》

  5.大运会场馆介绍:

  深圳大运会共有68个赛时使用场馆,其中包括44个竞赛场馆,22个训练场馆和2个备用场馆。分别有27个位于龙岗区, 7个位于宝安区,13个位于南山区,13个位于福田区,3个位于罗湖区,3个位于盐田区,1个位于坪山新区,1个位于光明新区。

  6、大运会将从深圳湾扬帆起航

  开幕式:深圳湾体育中心;闭幕式:龙岗体育中心

  大运会执委会确定了开闭幕式的举办场地:在深圳湾体育中心(春茧)举办大运会开幕式,在龙岗体育中心举办大运会闭幕式。

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  大运盛宴

  ——深圳演绎 “不一样的精彩”

  “体育的魅力是无穷的,体育的能量也是巨大的,”无论列举多少个“机遇”,都不能完全概括这次世界赛事对深圳的深刻影响,可喜的是,广东、深圳已经充分认识到这场体育赛事背后的巨大经济效益和社会效益。

  广东“十二五”《规划纲要》要求,“推进深莞惠经济圈建设,增强核心城市的辐射带动能力,为广东省转变发展方式发挥先导示范作用”。

  历史由来

  “深圳”,地名始见史籍于1410年(明永乐八年),于清朝初年建墟。因其水泽密布,村落边有一条深水沟而得名深圳,又称鹏城。

  1979年深圳建市,1980年设置经济特区,2004年成为无农村的城市。

  深圳市位于祖国的南疆,广东省南部,毗邻香港。东临大亚湾与惠州市相连,西至珠江口伶仃洋与中山市、珠海市相望,南至深圳河与香港毗邻,北与东莞市、惠州市接壤。全市总面积2020平方公里。深圳经济特区是深圳市的一部分,东起大鹏湾背仔角,西至珠江口的安乐村,南临深圳河,北靠梧桐山、羊台山山脉,面积为327.5平方公里,东西长49公里,南北宽平均7公里,呈狭长形。 深圳市目前共有6个区:罗湖区,福田区,南山区,龙岗区,宝安区,盐田区。

  30年巨变

  深圳30年,从小渔村到如今的国际大都市。

  短短30年,深圳从一个仅有3万多人口、两三条小街的边陲小镇,发展成为一座拥有上千万人口,经济繁荣、社会和谐、功能完备、环境优美的现代化大都会,创造了世界工业化、城市化、现代化的奇迹。经历了30年的高速发展后,深圳再次借用大运会这一难得的机遇,加速转变城市的发展模式。

  2007年1月17日,深圳成功获得2011年世界大学生夏季运动会的举办权。大运会的申办成功,成为深圳发展史上的一件大事。大运会作为一种文化和体育活动,其自身的经济价值以及对投资和消费的刺激作用,通过举办大运会而彻底激发出来和逐渐显露出来。大运会将给深圳的政治、经济、文化等方面带来巨大的影响,也给深圳的建设、深圳的生活带来诸多的变化。

  为了迎接大运会,深圳进行了大规模、全方位的投资,兴建大量体育、交通、通讯、服务、环保等设施,很大程度缓解了城市的就业压力,增加就业机会;更重要的是,为邮电通讯、体育产业、旅游餐饮、房地产业、招商引资、教育产业、金融环保、交通运输、娱乐行业、建筑技术、环保产业等众多领域的经济辐射,起到重要的促进作用。尤其是大运村、众多的体育场馆以及交通设施的改善,将长期继续创造可观的经济效益和社会效益。

  带来巨大机遇

  一次让世界聚焦深圳、扩大深圳国际影响力的机遇,

  一次通过举办国际赛事提升城市国际化水平和综合实力的机遇,

  一次让世界了解中国文化、广东文化、深圳文化,大力发展文化体育产业的机遇,

  一次凝聚人心、激发全市人民光荣感使命感自豪感,提高全民身体素质、文化素质、文明素质等综合素质的机遇。

  体育的魅力是无穷的,体育的能量也是巨大的,无论列举多少个“机遇”,都不能完全概括这次世界赛事对深圳的深刻影响,可喜的是,广东、深圳已经充分认识到这场体育赛事背后的巨大经济效益和社会效益。

  深圳是中国著名的制造业中心,也是体育产业发达的未来中心之一。深圳借助大运会的举办,引进更多体育赛事,发展体育休闲业、康体产业,建立高端体育研发中心,从而在发展制造业的基础上推动服务业的发展,进而为深圳的发展创造更多的就业机会。

  2001年,北京举办第21届世界大学生运动会,政府直接投资据悉为人民币3.25亿元,会后获得的直接及间接收益远远超过这一数字。大运会创造了许多无形的间接收入,如给旅游、餐饮、服务、保险、交通等行业带来的机遇与收益等,对举办地的经济发展显示出直接的促进作用。经济利益蔚为可观,间接效益难以估量。大运会经济不能只理解为狭义的直接经济收入,它将带来更为重要的“间接效应”和“精神效应”。

  美国经济研究协会调查了1984年洛杉矶奥运会对南加利福尼亚地区经济的影响后发现,奥运会对这一地区的经济促进作用高达32.9亿美元,远远超过1962年西雅图的世界博览会和1982年诺克斯维尔的世界博览会。这两次博览会各历时6个月,总经济效益分别为10亿和15亿美元。

  大运会虽有小奥运之称,但不可否认的是:无论是从规模还是影响力,都无法与奥运会相比及。但大运会给深圳提供的仍是一个千载难逢的机遇,北京奥运会盈利超10亿,而深圳首次尝试市场化运作大运会,希望通过成功的大运会市场开发创造出10亿到15亿元的市场价值。对深圳来说,借此契机可以全面提升深圳形象,推动社会各项事业的全面发展,早日跨入国际现代化大都市的行列。

  缩小城市距离

  深圳的城市虽然不大,但是因为房价等各种原因,大部分的市民都居住在关外。在申办大运会之前,深圳地铁线路单一,辐射范围很小,不少市民每天只能搭乘拥挤的公交车,往返于关外和关内。一旦车流量过大,发生拥堵,那么迟到是经常发生的事情。

  如今,深圳地铁开通了一到五号线,而且原有地铁的二期工程也顺利完工了,这让不少市民的出行问题得到了彻底解决。

  事实上,为了利用大运会的契机全面推进深圳市的交通网络,大运会的不少体育场馆在选址之初也考虑到了城市未来的规划和发展,不少场馆就在地铁站的旁边,这不仅方便了市民在大运会期间乘坐交通工具观看大运会,而且还带动了场馆和地铁站周围的配套设施建设。不少地产商也纷纷在场馆周围建设楼盘,这为不少市民的购房安家计划增添了更多的选择。

  此外,为了迎接大运会,本就设施现代、环境卫生一流的深圳,还进行了该市范围内的穿衣戴帽工程,使城市面貌焕然一新。如今,这座年轻的城市正以崭新的姿态展示在世界的面前。

  打破深圳二元形态

  有专家认为,深圳原来的发展模式造成关内和关外发展极不平衡,这种二元形态不利于深圳的长足发展。此外,深圳关内面积只有390平方公里,经历了30年的高速建设,关内的土地资源几乎透支,为谋求进一步的发展,深圳必须着力开发关外地区,形成新的发展中心。以龙岗区为例,该区土地储备达206平方公里,是深圳目前土地存量最大的区域。深圳市政府将龙岗中心城规划为深圳未来的次市级中心,其中最重要的一点即龙岗区的土地优势,发展潜力巨大。

  大运会的举办,让深圳市的规划更为宏观,龙岗等以往偏僻的城区,随着大运会场馆的兴建和地铁的开通,人气渐旺,楼盘也多了不少。

  未来深圳应该朝着多中心、多组团的方向发展,政府当前的规划也是如此,大力推进光明、龙华、坪山、大运城等新城的建设,对于缓解城市交通压力、平抑房价有着十分重要的意义。据了解,深圳未来的发展目标,是以香港、新加坡等国际城市为标杆,通过5~8年的努力,形成组团式、现代化、国际化的城市发展特征,走出科学发展的新路子。

  目前,前海开发建设已初现雏形,光明、龙华、坪山、大运城、航空城和大鹏半岛等战略性功能区成为引领城市发展的增长极,形成“双中心”、“八组团”的城市发展新格局。城市二元形态基本消除,基础设施达到国际先进水平,特区一体化、均衡化水平和城市品质大幅度提高,初步建成国际化先进城市。“双中心”即前海中心和福田罗湖中心,“八组团”实际上就是宝安中心城区、龙岗中心城区、西部工业、中部服务、中部物流、光明、坪山和东部生态组团。

  2010年底公布的《2006-2010中国城市价值报告》提出,“生活质量是检验城市价值的唯一标准”,深圳市以4.5835的城市价值指数处于绝对优势,成为“十一五”期间中国最具价值的城市。深圳的改变和大运会密不可分,现在,城市的轨道交通更加便利、城市环境更加优美、市政配套设施更加齐全,深圳正在朝着精品城市发展,城市功能将得到全面提升。

  加速深莞惠一体化

  第26届大运会,不仅仅是深圳的大运会,也是深莞惠的大运会,更是整个珠江两岸九个城市乃至整个珠三角人的大运会。

  大运会对于深莞惠一体化,作用非同一般,意义非同一般。借力大运会,深莞惠有了一次进行内部资源整合的极佳契机。

  作为大运会主办城市,深圳是主角,而在舞台上亮相的是珠三角城市群。大运会给深圳带来了城市发展大提升的机遇,这些机遇已经辐射到莞惠等其他兄弟城市。

  大运会的筹办,使深圳及周边地区的交通和配套设施建设加快,客观上大大加速了深莞惠一小时生活圈的打造;大运会作为龙岗中心城振兴的强力引擎,未来几年将带来深圳东部土地资源的优化配置以及相关产业发展质的飞跃,这种带动作用必然惠及紧邻的惠州和东莞,极大地推进其城市发展和产业发展。正如人们所说,第26届大运会不仅仅是深圳的大运会也是深莞惠的大运会更是整个珠江两岸九个城市乃至整个珠三角人的大运会。

  广东“十二五”《规划纲要》要求,“推进深莞惠经济圈建设,增强核心城市的辐射带动能力,为广东省转变发展方式发挥先导示范作用”。大运会,是深圳建设经济中心城市、发挥中心城市作用的重要机遇。作为中心城市,深圳要借助大运会这一载体和平台,深化全局意识,发挥领先集聚优势,强化服务功能,与莞惠等珠三角城市一起,办一届更精彩、更成功、更具影响力的大运会。

  当前,深莞惠三市一体化发展面临新的形势。环境共治、跨界交通对接、社会管理对接、公务服务合作,大运会犹如强效“推进剂”,大大增强了深圳与莞惠等珠三角城市的互动和交流,使城市间的联系更趋紧密,呈现出加速融合的态势。

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  2011年上半年,深圳经济平稳健康发展

  2011年7月27日,从深圳市统计局获得数据:2011年上半年,深圳经济平稳健康发展。

  上半年,面对复杂的国内外经济形势,深圳市深入贯彻落实中央国务院、广东省委省政府有关决策部署,围绕科学发展主题,努力加快经济发展方式转变和结构调整,总体经济保持平稳、健康发展态势。下阶段要进一步推动创新发展,突出创新引领和转型升级,提高经济质量,促进经济又好又快发展。

  一、总体经济发展平稳、健康

  初步核算,上半年全市生产总值5015.22亿元,比上年同期(下同)增长10.6%,比一季度回落0.2个百分点。产业结构呈三二一格局,第一、第二、第三产业占GDP比重分别是:第一产业占比太小忽略不计;第二产业占47.2%,分别比上年同期和一季度上升1.9个百分点和2.0个百分点;第三产业占52.8%,分别比上年同期和一季度回落1.8和1.9个百分点。今年以来,在国家调整货币政策以及加大房地产市场调控力度等宏观政策环境趋紧的情况下,我市经济仍保持了平稳增长,趋势与全国一致。

  二、工业生产增长较快

  上半年全市规模以上(下同)工业增加值增长13.4%,比上年同期加快0.6个百分点。工业生产的主要特点:一是股份制企业增长快,增速为20.0%,高于国有企业和外商及港澳台投资企业,占工业增加值比重37.6%,同比提高1.4个百分点,有力推动整体工业增长;二是支柱行业增长较快,通信设备、计算机及其他电子设备制造业增加值增长15.8%,占工业增加值比重50.9%。

  三、固定资产投资增长符合预期

  上半年固定资产投资827.30亿元,增长13.9%,同比加快2.8个百分点,比1月-5月回落0.2个百分点。其中,受房地产调控及货币紧缩的影响,房地产开发项目投资217.31亿元,增长5.6%;非房地产开发项目投资609.99亿元,增长17.1%。

  四、交通运输业运行良好

  上半年,全市货运量13071.24万吨,增长13.2%;货物周转量923.23亿吨公里,增长22.7%。全市客运量7.86亿人,增长5.8%;旅客周转量339.05亿人公里,增长15.2%。机场货邮吞吐量39.78万吨,增长5.2%;机场旅客吞吐量1385.91万人次,增长5.1%。

  上半年深圳港港口货物吞吐量10613.60万吨,下降0.8%,其中港口集装箱吞吐量1064.87万标箱,增长1.8%。值得注意的是,港口集装箱吞吐量的低增长与外贸出口的高速增长呈相悖走势。经初步调查了解,主要原因是,有一些出口大户,生产的是价值高而量轻的产品,都是陆运从皇岗出关,未经港口出境,因此,港口吞吐量的放缓,反映了出口产品结构上的变化。

  五、消费品市场销售稳定增长

  上半年全市社会消费品零售总额1665.34亿元,增长17.3%,比1月-5月加快0.2个百分点,比上年同期加快1.2个百分点。今年以来,社会消费品零售总额累计增速在一季度到达谷底16.0%后,4月-6月累计增速分别为16.1%、17.1%和17.3%,呈现稳步上升趋势。

  六、外贸进出口继续高速增长

  据深圳海关快报,上半年全市进出口总额2009.88亿美元,增长38.4%。其中出口总额1170.74亿美元,增长39.6%;进口总额839.15亿美元,增长36.7%。其中,6月份单月出口额比上月增长3.3%,进口额比上月下降2.3%。

  七、财政收入快速增长,银行存贷款余额有所增加

  上半年全市地方财政一般预算收入714.63亿元,增长24.5%;财政一般预算支出609.14亿元,增长10.2%。

  6月末国内金融机构人民币存款余额22634.43亿元,比年初增长12.5%;国内金融机构人民币贷款余额14792.42亿元,比年初增长8.6%。

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  大运盛宴

  ——提升城市交通综合品质

  据预测,大运会期间深圳市将接待16000万名运动员、裁判员及随行人员,10000多名记者,3000多名赞助商,3000多名官员、贵宾以及每天10万名以上的观众。如此庞大的交通需求对深圳市公共交通的基础设施、公共交通体系和信息化水平都将是一个严峻的考验。

  深圳市交通主管部门表示:将以举办大运会为契机,高起点规划、高标准建设、高效能管理,建立多层次一体化公交体系、建设智能交通综合信息系统的目标,构筑一个国际化、现代化、一体化、信息化、人性化、生态化的新型综合交通体系,全面提升城市综合交通品质和水平。

  未来5年,将实施《深圳市整体交通规划》,以建设覆盖整个市区、功能完善、布局合理、层次分明、协调 发展的现代化交通路网体系为目标,加快城市干道网和区级道路网建设,全面打通特区内外联络通道,加强特区内外城市各组团间的交通衔接。加快建设综合交通枢 纽,提高支路网密度,打通梅林民乐、上步工业区、滨河片区、布心工业区、蛇口北片区等区域交通瓶颈,改善道路微循环系统。

  道路交通是一个城市发展的基础,随着道路的贯通,最直接也最明显的效应是人们出行更为便利,交通更顺达,物流、人流更畅通。深圳作为改革开放的窗口,各行各业均走在中国的前沿,尤其为了迎接大运会的召开,近几年道路的修建、交通的改善,加速了深圳快速发展成国际大都市的转变。

  近年来,以提高整体效率和通行能力为重点,深圳市路网建设构筑了以“七横十三纵”为主骨架的城市道路网络,完成了一批高、快速路的建设。随着南坪快速一期、盐排高速、龙大高速、清平高速一期、福龙路、南光高速、深盐二通道等的建成通车,初步缓解了城市对外通道、特区内外通道以及各城市主要组团间的交通压力,促进了特区内外一体化的进程。

  到2010年底,深圳市路网总长度达到了5273公里,其中高、快速路319公里,国省道和主次干道1871公里。2011年前,将完成“一横八纵”干线路网近期建设计划,基本形成高快速路和国省干道网的主骨架,构筑103060路网交通时空圈。

  这个时候,交通的发展印证了深圳这座城市的另一种速度与效率。

  进入轨道交通时代

  每年面对35万新增人口和每年新增5万辆私家车的现状,有效开发地下空间,大力发展“地下经济”,成为深圳拓展城市经济、增强城市容量的有效途径。对地铁的需求被提上日程,发展地铁交通迫在眉睫。尤其是深圳,经过十几年的高速发展,关内土地资源日渐稀缺,房地产大规模开发向关外转移已是不容置疑的事实。

  有研究表明:在珠三角,高速公路的建设高峰时期已经过去。整个珠三角即将进入轨道时代,联系珠三角的地铁制式的轨道网、以及以广深为代表的区域核心城市地铁,都将进入建设高峰。

  目前,在深圳的外围,珠三角城际线构架规划有5条线路,包括穗莞深城际线、深莞城际线、深江城际线、西部深港城际线、深惠城际线,为深圳的加速发展奠定了良好的基础。深圳市内,港深大桥通车、南坪快速、深盐二通道的建设以及在建的港澳深大桥、1号~5号地铁线的修建和延伸,加快了深圳与外部城市的连接和关内关外一体化的发展,更为深圳的房地产发展插上了腾飞的翅膀。

  2011年6月,深圳地铁1至5号线全线开通。5条轨道线路,178公里总里程,日均客流量超过200万人次,一个四通八达、遍布深圳市的地铁网络在深圳形成。随着地铁5条线的全线开通,深圳人对于地铁沿线商业格局的体会将会更加深刻,“地铁沿线商业带”必将成为深圳最重要的商业格局划分标准之一。

  5条线路不仅覆盖机场、深圳火车站、深圳北站,还覆盖了福田、罗湖、南山、宝安、龙岗5个区人口最密集、商业最繁华的地区。大运会期间,80%的大运比赛场馆都可以乘地铁抵达。尤其是地铁龙岗线(3号线)作为连接深圳市区和龙岗大运主场馆的地铁线,被誉为深圳的“大运专线”,其中一站还被命名为“大运站”。龙岗线东起双龙站,跨越龙岗、罗湖、福田三个区,作为深圳轨道交通的东部通道,龙岗线将为罗湖、福田中心区与龙岗第二圈层的联系发挥不可估量的推动作用。

  毋庸置疑,“大地铁时代”的到来,将深刻改变城市的格局,改变人们的生活方式。地铁的投入使用,让“边远”地区如龙岗、宝安获得了“重生”。这些土地尚有空余的地铁站点或出站口,很可能将形成生机勃勃的新商圈。地铁带动城市“辐射式”发展,正以不可抵挡之势颠覆着的生活,重新构建新的生活方式和消费路径。

  大运专线开通

  6月,被授予“大运专列”称号的深圳地铁3号线,已全线开通并试运营。这条线路的主要功能,是连接市区与大运会主要场馆。

  深圳地铁3号是沿东部发展轴布设,连接深圳市经济特区与龙岗中心城的客运干线,在2011年大运会期间,作为连接市中心和赛事主场馆的主干线,担负着观众及部分运动员的输送任务。地铁龙岗线分两期建设,一期工程线路起于罗湖区红岭中路,途经罗湖、布吉、横岗、龙岗,止于龙岗老城区龙兴街,线路长约33公里,设车站22座,最高运行速度为100km/h。运营初期最大行车密度为16对/h,最小运行间隔3.75分钟,每小时输送旅客2.3万人次。二期工程(西延段)由益田站至红岭站,预留远期向保税区延伸的线路条件,线路长约8.8公里,设地下车站8座,全线位于福田核心地带,将与1、2、4、7、16号线,广深客运专线,穗深、深惠城际线等线路衔接换乘。

  由于地铁的四通八达,遍布区域广,延伸范围长,目前有的几大关口地铁和以后西到宝安机场、东到大小梅沙,北到观澜的蜘蛛网地铁将遍布深圳的大街小巷。

  大运专列的始发站是大运站,以莲花、紫金花、玫瑰花等南方花卉为题材的搪瓷钢板艺术铸,让原本标准化装修的车站瞬间被“中国风”萦绕。由大运标志装点的站厅也分布在3号线的各条线路之间。而原本清一色的地铁列车也被天蓝、碧绿等五彩缤纷的彩绘亮色包装,车厢内外无处不透露着大运元素。大运会期间,这个线路的列车主要用于接送运动员。

  3号线在其他换乘站点的设计上,也是考虑到了不同乘客的需求。比如在老街站,可以实现1、3号线的同层换乘。乘客不需要乘坐电梯或步行上楼梯,就可以搭乘不同线路抵达目的地。而在少年宫站,连接3、4号线的135米长的换乘通道中,安装了50米长的自动步行梯。作为深圳中心区通往大运会各主要场馆的唯一客运轨道,地铁3号线让轨道交通贯穿了整个龙岗大运场馆区。

  福田站显现立体式换乘功能

  目前,轨道交通二期全网开通,福田综合交通枢纽的立体式换乘功能初步显现。总建筑面积约22万平方米的福田综合交通枢纽是目前国内第一个,也是国内最大的地下城际火车站。

  福田车站相当于100多个篮球场大小,车站深度达32米。同时,由于地处中心区,周围都属于建成区,该枢纽站位于深圳市最繁华的行政中心、商务中心、金融中心、会展中心和信息中心云集之处。在关规划中,福田站为核心,深圳地铁1、2、3、4号线和规划中的11、14号线,以及配套的公交场站和出租车、社会车辆停靠站,在这里组成深圳市城市核心区内的零距离换乘综合交通枢纽。

  福田综合枢纽配套交通场站工程主要包括:深南大道南、北侧交通接驳设施及益田路东侧交通接驳设施。为了实现快速便捷地换乘,在枢纽范围内分散设置了公交场站,一处位于广深港客运专线福田站东南角地面层,为港湾式公交停靠站;另外在深南大道南、北两侧地面层设置了深港湾式停靠站,均可利用自动扶梯与地铁及广深港站厅层进行接驳。

  同时,在深南大道南、北两侧还设置了出租车及社会车辆接驳站。配套交通场站建成后,共有36个出入口,可以实现地铁2、3、4、11号线、广深港客运专线,与地面交通形成一个有机的整体,实现地铁、客运专线、公交、出租之间各种交通方式的快捷转换。届时,乘客还可通过步行电梯,实现地铁与广深港客运专线的快速换乘。

  每年创造近4亿元效益

  经测算,在福田中心区增设广深港城际站——福田站,每年可为商务旅客节约时间近1000万小时,每年所产生的经济效益近4亿元,与增加车站的投资相比,具有很好的综合效益。

  按照规划,京广深港是国家铁路客运专线网中重要的“一纵”,主要承担高速中长途客流。广深港客运专线是其组成部分,主要承担短途城际商务客流。

  国内主要城市如北京、上海、郑州、长沙等地的旅客如果抵达罗湖、福田,比到达深圳北站的时间约减少20分钟,节约比例约3%~7%,时间效益不明显。而广深商务客流利用广深港中心区设站较不设站时间短17分钟,节约时间比例约26%,时间效益较好。香港商务客流利用广深港由西九龙至福田中心区,可有效缩短深港中心区商务客流的出行时间23~36分钟,节约时间比例达46%~72%,时间效益更加明显。由此,每年可为广深港商务旅客节约时间近1000万小时。

  城际站设立在中心区,既满足了客流需求,也有助于提升中心区的地位。按照分工,广深港客运专线深圳北站主要服务长途客流及部分广深港城际客流的到发站,而福田站主要服务广深港间高频、高端商务客流的城际列车到发站,至香港长途列车不停站通过。

  业内人士认为,广深港客运专线及福田综合交通枢纽建成后,将成为广州、深圳、香港之间速度最快、接驳最便捷的客运通道,成为珠三角重要城际交通枢纽,以及深圳市重要轨道交通换乘中心。深圳轨道交通的建成,拓展了城市发展空间,调整了城市功能布局。轨道交通的兴建改造老城区,带动了新城区发展,促进了商圈发展。轨道交通的开通,缩短了顾客与沿线商家们的距离,使城市的购物人流互为穿梭,旧城区的商业重心地位持续巩固,新城区的商业发展日新月异。

 

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  大运盛宴

  ——拉动房地产的平稳增长

  7月27日,据深圳市统计局数据显示:2011年上半年,在国家调整货币政策以及加大房地产市场调控力度等宏观政策环境趋紧的情况下,深圳市经济仍保持了平稳增长。有分析认为,这与大运会的到来密不可分。

  根据以往经验,所有的国际顶级体育赛事都能迅速刺激区域房地产发展,迅速提高区域板块的产品档次。例如:亚运会给北京亚运村带来巨大的发展契机,区域内房地产持久热销,区域价值与形象发生质的飞跃;同样,北京奥运会的成功举办,让奥运村楼盘从“普通住宅”到“高档住宅”再到“高端豪宅”提升,奥运村成为北京重要的旅游区域;还有,两次全运会的召开,使广州天河区发展成为新的城市中心;最明显的例证就是,奥运会使悉尼安云区域房地产价格实现质的飞跃,使悉尼奥运村长期受益于奥运经济。

  大运会,是深圳历史上举办的第一个国际顶级体育赛事。大运会,让世界再次关注深圳。作为大运会本身,对深圳及周边地区房地产未来发展与走势,同样具有十分重要的意义。尤其是龙岗地区,将是此次事件的最大受益者。

  大运会:产生巨大的社会效应

  大运会申办成功后,政府直接在龙岗投资与大运会建设相关的投资额达20亿美元以上,比如深圳大学生体育中心、54个体育场馆、大运村等的建设,带动了深圳体育文化产业的发展,推动了地铁3号线、5号线、深惠高速公路、龙岗主要交通干道的建设进程,促使龙岗基础配套设施与第三产业发展的更趋完善,推动深圳市区及其周边房地产全面发展。

  大运会的举办,无形中提升了深圳的区域价值和地位,完善基础设施及交通枢纽的建设以及大量星级的酒店的兴建,将对龙岗的土地价值得到快速拉升。

  近几年来,龙岗老城区改造,龙岗中心城的城市环境与形象已得到明显改善。政府投资,通过羊群效应吸引更多社会资本投资,再通过乘数效应产生更多国民经济增长与政府财政收入的增加。政府投资一方面促进了区域GDP的增长,同时也产生大量的就业机会,拉动餐饮业、交通运输业、旅游酒店业、房地产业、建筑建材业、金融服务业等产业的发展,促进产业升级,加快城市经济提速,同时人口结构将得到较大调整。

  根据片区规划,到2011年整个龙岗区域的常住人口由30万提升到60万,届时将培养大量的中产阶级,人口结构进一步优化。另外随着基础设施完善和城市建设的推进,龙岗的综合竞争力将得到较大提升,对惠州、东莞,以及整个珠三角辐射力将大大提高,将会吸引大量外资及港台人士等前来投资及置业。

  随着深圳土地日渐稀缺,可开发土地基本都位于宝安及龙岗二个区域;另外,在关内高房价的挤压下,迫使更多置业者向宝安及龙岗发展。大运会的申办成功,使龙岗置业更趋吸引,削减了置业者与关内距离的心理对抗性,同时也缩短了置业者购房周期。目前,在龙岗已有万科、鸿荣源、天健、佳兆业、中海等多个品牌开发商进驻,龙岗房地产的发展格局及走向较乐观。从近几年龙岗楼市供销情况来看,龙岗房地产市场发展处于良性健康状态。随着龙岗的区域价值和地位提升,交通与配套逐渐完善,城市面貌与片区形象提高,未来商品房价格仍有上升空间。

  借鉴国际上奥运会周期对房地产的影响经验,奥运会过后对当地房地产一般有八年左右的影响力,那么大运会后的影响周期可能是二至三年,在分析大运会对龙岗房地产发展形成的刺激和拉动的同时,开发商还应该考虑到当前市场经济格局与消费者心理预期,另外大运会会场已在南山、宝安、盐田等地设有分会场,大运会对龙岗的影响力将有一定的分流作用。因此,在保证深圳房地产市场健康发展的前提下,一方面开发商不要在短时间内把利好用尽,给后期市场发展带来隐患;另一方面,还应该在产品细分市场上下足功夫,提升产品品质及核心竞争力,挖掘消费者的潜在需求,提供多样性产品,以满足消费需求。

  轨道交通:拓展深圳经济效应

  道路交通是一个城市发展的基础。随着道路的贯通,还将形成综合的“经济效应”,比如:客流的增加使城市的商业繁荣,物流的改善将带动地价的升值,推动物流业和商贸业发展,等等都会对牵涉50个多个行业的支柱性产业——房地产带来利好的因素。

  轨道交通的建设,影响深圳市的区域发展格局,对深圳的人口分布、区域经济总量等进行重新分配,产生诸如中心区、南山、龙华、宝安等重点发展区域,这些区域未来商业前景良好。关内福田、罗湖组团政治经济文化中心属性趋于加强,为深圳商贸写字楼区域。地铁的建成,将推动深圳城市中心的西移,福田中心区高档商业写字楼有较大发展空间。

  根据地铁的总体规划布局来看,关外大片区范围逐渐会与关内融合,将会处于整体布局的轨道交通网之中。“深圳居住,香港上班”,在地铁四号线与落马洲铁路接轨之后,让这一想法更切实际。24小时通关、CEPA的实施(CEPA是指——《内地与香港关于建立更紧密经贸关系安排》),加上地铁的投入运行,外销市场利好不断。可以预计,外销在深圳房地产市场销售额所占的比重将会逐步增加,楼盘港销前景看好。

  轨道交通产生新商圈。地铁投入使用也已经影响深圳原有的商业格局。预计未来,一些新兴的商圈将会在地铁沿线如雨后春笋般冒出,从而带来地铁商业新一轮的兴起和发展。但是,地铁的开通也是一把双刃剑。地铁开通后,对人流具有强大的集聚功能的同时,也可以快捷地疏导人流,而这种疏散人流的作用也足以让一个原本人气旺盛的商圈变得冷清,甚而可能导致该商圈逐渐衰退,所以在乐于地铁利好新商圈的同时,应该采取有效措施防止老商圈的衰败。

  影响写字楼房地产。城市西移,加上地铁1号线的开通运营,深圳商务区由原来的罗湖区转移到福田区,福田未来将成为深圳商务活动最为活跃的区域。同时从新商品住宅片区、新商圈和新写字楼密集区的形成和布局,可以看出写字楼的密集除了受到交通利好因素影响外,其布局基本和前两种房地产一致,由此也可以得出,轨道交通给深圳房地产的各个方面带来了巨大影响,并表现出区位的一致性。

  比如,滨海大道的通车,缓解了罗湖到蛇口的交通压力,缩短了两区域的距离,对南山商业起了很大的推动作用,带动南山区房地产行业的发展,近几年南山楼市的火爆和房价高涨,与滨海大道交通带来的便利有不可分离的作用。

  南坪快速的开通,大大缩短了龙岗区跟关内各区域距离。目前从南山、福田及罗湖到达龙城的时间都基本在20分钟内,大大方便了关内外的互动。南坪快速的开通,对特区的居住和产业布局的影响都将是长远的影响,尤其使得在沿路居住的通达性更好;南坪快速的开通对特区内外楼市有很大的促进作用,受益最大的片区莫过于深圳北片区,南坪快速的开通无疑对深圳北居住价值的一种肯定;其次,龙岗楼市也是另一个最直接的受益者,带动了南坪快速沿线楼盘的居住价值。再次,除了受益最直接的深圳北和龙岗区以外,还有一大受益片区,则是深圳的整个东部,南坪快速的开通对此片区产生了深远的影响,目前从南山到东部滨海地区,一个小时就够了,南坪快速的开通将带动大量的人到东部置业,这对深圳东部楼市来说无疑是一个重大利好。

  深盐第二通道开通,彻底改变了盐田区交通环境,大大拉近盐田和深圳市区的距离,彻底激活盐田丰富的山海环境资源,大大提升盐田的旅游业和地产业,未来物业价值的提升指日可待,盐田即将迎来新一波东进热潮。推出的几大楼盘山海家园、鸿威•海怡东方、东部华侨城•天麓、蓝郡、花样年•花港取得了明显的效果,尤其是山海家园在开盘当日销售率达到40%。

  随着深圳5条地铁线的开通,开发商加紧布局商业地产,进一步助推写字楼投资趋热,以满足来自银行、保险行业、物流行业的不断增长的需求。深圳写字楼市场租售价格不断回升,一方面是因为住宅限购,投资者转而投向写字楼市场外,另一方面也体现了经济在继续发展,企业对写字楼的需求越来越大。

  地铁开通后,宝安中心区,福田南,龙华,布吉等片区受益。地铁商业楼几乎都处于升值的趋势之中。深圳的龙岗中心城和深圳湾,大运楼盘已经从概念炒作走入考验品质的阶段。同样是地铁物业外,这些热销楼盘在价格上都出现了上涨的迹象。例如,万科金域华府在2月20日新推的单元价格和该项目元旦期间所推单元价格相比,普遍上涨了1000元/平方米。

  目前,随着深圳关内用地的日益减少,西部通道及地铁线的开通、宝安龙岗两区全面城市化的启动,房地产“西移” 和“外移”的发展趋势越来越明显。经过多年的发展,深圳基本上已经形成八大商圈, 东门商圈、 人民南商圈、华强商圈、南山商圈、深南中路商圈、华侨城商圈、宝安商圈、龙岗商圈。深圳写字楼大多数分布在罗湖和福田区,而且大部分又集中在区域商业圈内,形成商业与写字楼互相发展的现状。现有写字楼较为集中的区域有6个:人民南商务圈、地王商务圈、华强北商务圈、中心区商务圈、车公庙商务圈、科技园商务圈。

  深圳关内关外房价相差甚远,选择关外的置业者是以交通不够便利作为代价的,选择在传统的福田、罗湖置业则是以价格高昂为代价,地铁的开通有望平衡两者之间的矛盾。地铁3、4号线都是关内外交通联系的主要轨道交通,将解决目前的交通问题,它们的开通必然对关外房地产产生决定性影响,尤其是宝安区与龙岗区。关外新兴区域随着交通条件的改善、品牌开发商的号召力以及相对市区较低的价格,都将促使地铁沿线房地产能在短时间内汇集更多的置业者形成大型新兴居住区。

  毋庸置疑,“大地铁时代”的到来,将深刻改变城市的格局,改变人们的生活方式。地铁的投入使用,让“边远”地区,如龙岗、宝安获得了“重生”。这些土地尚有空余的地铁站点或出站口,很可能将形成生机勃勃的新商圈。地铁带动城市“辐射式”发展,正以不可抵挡之势颠覆着的生活,重新构建新的生活方式和消费路径。

  宝安龙岗将形成新商圈

  深圳地铁时代带动商业升级,各大品牌商场随着深圳地铁时代走,地铁也因此成为“商业长廊”。随着地铁的全线开通,茂业百货在深圳的6家分店都位于地铁站口附近;天虹有14家分店处在地铁沿线,也是目前在地铁沿线布局最多的百货企业。岁宝百货是一个以优质服务赢得消费者的老牌百货企业,其景田店、明星店等皆位于地铁站附近,可以让市民便捷到达。而在未来,岁宝百货的交通便利将更为明显,其在网点布局方面已将地铁因素考虑在内,目前,岁宝百货的新项目,就位于繁华的东门商圈地铁站。

  如今的南山商业文化中心区被很多人称作深圳“第三商圈”,其繁华程度不亚于东门和华强北,而海雅百货则是这一繁华的开启者。现在,随着蛇口线的开通,南山商业文化中心区的商业面临着又一次大飞跃的机遇。

  龙岗宝安商业获得“重生”

  地铁作为城市内部公共交通工具,增加了人员流动,在一定程度上促进了市民消费。从总体来看,地铁在城市内对各商业区域的消费水平进行了重新分配,对增大城市商业“蛋糕”的贡献很大。地铁还对沿线区域商业活动有很大影响,使深圳市民的交通方式和人流方向发生改变,给商家带来新的商机。

  地铁设计的一些站点与深圳原有的商圈十分吻合,如国贸、东门、华强北、会展中心等,这些站点会对原有的商圈起到促进与提升的作用。开通的地铁1号线的沿线区域,囊括了目前深圳规模最大的四个商圈:人民南商圈、东门商圈、华强北商圈、南山商圈。地铁的延伸必然使得沿线商业格局呈现放射性的链状发展,“地铁商圈”成为这四大商圈的共性。

  大运新城:启动深圳经济新引擎

  近年来,深圳市和龙岗区舍得投入,在龙岗中心城西区投资近2000亿元,为深圳再造一座新城——大运新城。

  随着大运会的日益临近,以及现已开通的大运新城重要的交通大动脉——龙岗北通道,大运新城必将因大运盛会的隆重举行而闻名于天下。

  大运新城片区规划面积以机荷高速、深惠路以北,黄阁路以西,规划龙岗区盐龙大道以东围合区域为主,该片区总用地面积854.80万平方米,由北部产业园区、中部居住区、大运中心及体育公园区和南部复合功能区四个部分组成。

  北部产业园区主要以高新产业园区构成,规划范围501万平方米,北至龙平快速路,东至黄阁路,南至鼓岭路,西至龙岗边界。该片区具有土地、生态资源、交通条件和产业基地优势,土地开发潜力巨大。

  在产业基础优势上,北区拥有“高端化、总部型、低碳化、集群化”的现代产业体系的良好基础。其中留学生创业园,是龙岗高新企业孵化器。天安数码城是中小企业的总部集群,是龙岗区第一个生产性企业总部项目。大运中心及大运公园是规划区的核心公共空间。南部复合功能区主要形成以信息职业技术学院为主的学院风貌区和以换乘枢纽为主的综合开发区。

  据第一太平戴维斯市场报告显示,地铁助力写字楼售价不断回升。7月份深圳市写字楼平均售价已涨至49441元/平方米,环比上升14.5%,其中深圳福田区的甲级写字楼价格最高,达到53909元/平方米。在强劲需求的消化下,一季度深圳甲级写字楼市场整体空置率回落至13%,环比下降2.8%。

  随着地铁线路的开通,对缓解深圳的交通压力起到了举足轻重的作用,成为深圳大都市的一道风景线,对商业、房地产的发展起到了不可磨灭的意义,是深圳与国际化接轨的一大必不可少的硬件。

  作为“十二五”开局之年,2011年,是中国房地产市场发展的最重要一年,也是中国保障房提速年。2011年,中国开工保障性住房1000万套,较之2010年的580万套接近翻番。并且,保障性住房及中低价位商品房土地供应将继续保持70%以上。2011年,受政府延续性的调控政策影响,在保障房大量推出、政府利用信贷杠杆严控房地产投资、开发商尚不会完全放弃暴利而死守房价的市场状况下,投机、投资性购房需求必将受到极大抑制,加之消费者的持续观望,房地产市场成交必将持续低迷。

  在住宅遭遇严厉调控之后,深圳为房企在商业地产领域提供发展空间,对开发商进军商业地产起加速作用,如万科和中航地产分别于上半年推出商业地产项目 —— 位于龙岗中心城的万科广场和位于华强北的中航九方购物中心。深圳地铁二期工程的竣工,带来更丰富的人流,极大的助力与地铁连通的购物中心项目的经营,有多家百货公司相继宣布将在宝安区和龙岗区开设新店,优质的大型购物中心项目将于明年开业,原特区外的商业环境将有望改善。

  未来作为国际化大都市,深圳道路交通建设将更加完善,形成一个以基本道路、快速干道和地铁轨道交通等为一体的综合交通网,这种交通网的快速发展必将对深圳房地产产生深远的影响,从时间、空间和效率上为人们带来更多的便利。在这发展期间,深圳的房地产将从交通角度来透支未来交通带来的物业价值提升,未来深圳房地产从开发到销售都会以道路交通作为主基调,从而形成深圳房地产营销的一道亮丽风景线。

  尽管,中国房产行业是一个被严重割裂的行业,就房屋这个产品而言,开发商拿地、设计院做项目规划、策划公司做项目包装并制定推广策略、建筑公司做工程、建材商供应材料、代理公司做销售。这是一个异常复杂的过程,每增加一个环节都增加了房屋成本也就提高了房价,与此同时也削弱了部分房企的竞争力。可以想见,在房企资金日趋吃紧、市场销售不力、行业持续低迷的态势下,2011年将是中国房产行业整合年,2011年也是中国房市需求回归理性的一年,投机将会日渐减少直至绝迹,行业整合加剧。部分中小房企或因转型、或因关闭、或因破产而告别房地产领域。当然,也不排除出现包揽房屋开发、销售全流程的超大型房产企业。

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  大运盛宴

  ——让电梯行业增速发展

  据中国电梯行业协会统计,2011年上半年电梯行业依旧延续了近年来高速发展的态势,全国电梯产量同比增长40%左右。相较于最近10年国内电梯产量平均每年20%的增速,今年上半年的增速近乎翻番。电梯行业的快速发展,令人瞩目。

  20年内保持兴旺势头

  在深圳,电梯市场更以大运会的召开而备受关注。大运场馆以及配套设施的建设,促进了深圳电梯市场的繁荣和发展。

  新建成的深圳北站内外,随处可见扶手电梯和垂直升降电梯。最长的扶手电梯约40米,在弧形的玻璃罩中,配以明亮的白色灯光,十分炫目。据介绍,不包括国铁在建部分,目前共有电梯113部,其中扶手电梯60部,垂直升降电梯53部。单用于地铁站台到站厅自动扶梯就有8台,步行楼梯4座,垂直电梯2部。站台换乘4号线垂直电梯4部,站厅换乘4号线自动扶梯12部,换乘楼梯4座。目前已全部投入使用。

  被授予“大运专列”称号的深圳地铁3号线,共设置36个出入口,配置39台电扶梯。在少年宫站,连接3、4号线的135米长的换乘通道中,安装了50米长的自动步行梯。

  深圳地铁二期工程开通后,5条线路131座车站共配置有自动扶梯1028部,垂直电梯320部。这些扶梯的提升高度最小的为4米,最大的为18米,多数在6至10米间,分布在各地铁出入口和由站台出入站厅的通道上。

  蒂森克虏伯电梯为本届大运会运动员村、相关场馆及设施提供共计872台设备。

  ……

  从以上数据,不难看出:我国电梯产量飞速增长,电梯市场需求量依然很大。这固然与大运会的建设有一定的关系,但是更重要的是得益于近几年国家相关政策的正确引导。

  2009~2010年国家对房地产市场频繁出台抑制政策,但其重点是调整和优化市场结构,平抑房价,增加供给;2010年初,国家启动了590万套保障性住房计划,当年竣工370万套,拉动了电梯增长;2011年,“十二·五”期间,国务院出台3600万套保障性住房的规划,2011年开工建设1000万套。据保守测算,仅3600万套保障性住宅需电梯55万台~60万台。因此,可以预见:未来五年内,我国房屋建设的规模依然巨大,电梯的需求量还将保持高速增长。

  据统计显示:截止到2010年底,我国在用电梯数量为156万台,是全球电梯总量的1/10。与发达国家相比,则仅仅是其1/10~1/20。从长远看,按照世界平均水平,我国电梯新增总量应在300万台左右,这意味着电梯总量还要翻一番。一旦我们的在用电梯达到了200万台规模,电梯的平均寿命按15~20年计,保守估测则每年仅更新就有10万台需求。若要按照赶上发达国家水平计算,需求量还要增长。因此,在今后相当长的时间内,我国仍是全球最大的电梯市场。

  据统计,2010年我国电梯产量已达到36万台。高速铁路、城际铁路、城市基础设施改造大量等工程的实施;全国超过70个城市地铁建设工程的规划和逐步启动;为实现“无障碍”通行,大量的老旧楼房既有建筑需要加装电梯,大量的公共场所需要加装自动扶梯和自动人行道。超龄电梯的更新随着时间的推移势在必行,保守预计每年超过10万台。经济建设快速发展的现实,仍然展示着对电梯的巨大需求。

  随着电梯的技术水平和产品质量的迅速提高和制造成本的不断降低,国产电梯越来越受到国内外市场的欢迎。国产电梯所占市场的份额连续多年呈现加速发展的态势。由2009年的1/4达到2010年的1/3。因此,国内的巨大需求和国际的出口前景给我国电梯行业创造了难得的机遇,电梯行业至少在20年内会继续保持兴旺势头。

  本地品牌占有率不断扩大

  在深圳,从目前的竞争格局来看,进入的电梯企业有三菱、日立、奥的斯、通力、迅达、东芝、富士达等国际品牌。其中,上海三菱、日立(中国)、西子奥的斯、通力(中国)等4家的电梯年产量已经超过了2万台,是全球产量最高的公司,其中中方控股的上海三菱连续8年拔得头筹,2010年产量达4万台,居全球之首。

  在国际知名电梯品牌占据市场优势的情况下,以富士通电梯(深圳)有限公司、深圳合兴加能科技有限公司、深圳台菱电梯有限公司等为代表的大批深圳本土品牌顽强拼搏、积极发展,受到市场的青睐。广东菱王、广州广日、广州台日等企业的生产条件和产品质量与外资企业趋同,产品已经进入机场、铁路、地铁、大型超市、五星级酒店和高档别墅区等。

  目前,中国电梯产量、电梯保有量、年增长量均为世界第一。在这个庞大的市场中,外资及中外合资电梯企业占据了75%左右,而本土企业只占25%左右。国内电梯企业多集中在中低端市场,生产货梯和低端客梯,速度一般低于2.5米每秒,技术含量相对较低。高端市场鲜有涉足。很多城市的高档写字楼、高级公寓里,几乎看不到本土电梯的身影。因为如此,所以电梯企业之间技术同质化严重,国内竞争异常激烈。面对日益严峻的市场环境,企业要生存下去,就必须提高企业竞争力,在电梯技术方面保持领先地位,实现差异化设计和生产产品,从而保持企业的独特竞争优势。随着品牌的异军突起,过去外资品牌占中国市场绝对主导的格局正在发生变化。2011年上半年,本土品牌在国内的市场占有率和出口份额均达1/3左右,增长势头强劲,充分展示出本土电梯后发优势和加速发展的良好趋势,本土品牌的市场占有率还将加速扩大,甚至出现与外资品牌同台竞技的良好局面。

  重视安全维保问题

  来自国家质检总局发布的数据显示,我国电梯数量以每年20%左右的速度

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